Sağ olun, tez çıxın, komandanıza etin
Evi fəth etmək nə deməkdir?
Evə bənzəyirsiniz ki, onu satmaq niyyətində olan bir ev satın alırsınız, tez-tez bir mənfəət üçün.
Uzunmüddətli satın alma və saxlama strategiyası deyil. Mülkiyyəti satdığınızdan daha çox satarsa, mənfəət əldə edəcəksiniz.
Məsələn, 200.000 ABŞ dolları məbləğində bir ev satın alırsınız və 50.000 ABŞ dolları dəyərində təmir edim. Evi 240 min dollara satarsanız, onu satın aldığınızdan artıqdırsa, yeniləmə xərclərinizdə və əmlakın saxlanması və mülkiyyətin satılması üçün əlavə xərclər olduğunda pul itirəcəksiniz.
Əmlakın hansı növü dəyişdirilə bilər?
Ən çevik mülkiyyət növü tək bir ailənin evidir. Bununla belə, demək olar ki, hər hansı bir növ daşınmaz əmlak mənfəət üçün dəyişdirilə bilər. Buna daxildir:
- Multi-Family Homes : Flipping imkanları mövcud vahidlərin təmiri və ya potensial alıcılar üçün əmlak daha qiymətli etmək üçün əlavə vahidlər daxildir.
- Qarışıq istifadə edilən əmlak: Bu, pərakəndə sahəyə, yaşayış yerinə və ya hər ikisinə edilən yeniləmələri və əlavələri ehtiva edə bilər.
- Pərakəndə mülkiyyəti : Yerin restoranın, salonun və ya ümumi mağaza kimi xüsusi bir ehtiyacın uyğunlaşdırılması.
- Torpaq : Yaşayış və ya pərakəndə kimi müəyyən bir istifadə üçün təsdiqlənmək üçün abadlıq müddəti keçərək. Podratçının alınması təsdiqləməsi şəhərin bina şöbəsi ilə necə işləməyinin asan və asan olacağına bağlıdır.
Açar 1: Sağ qiymətə alın
Pulunuzu satın almağa qoyur. Əvvəldən çox pul qoysanız, sonda evinizi necə yaxşılaşdırmaq vacibdir, mənfəət əldə etmək daha çətindir.
Təmir Dəyərindən Sonra - ARV
Bir mənfəət əldə etmək üçün əmlakı nə qədər ödəyə biləcəyinizi müəyyənləşdirməyə çalışırsınız. Buna görə geriyə dönmək lazımdır.
Yapmanız gereken ilk şey əmlakın təmir sonrası dəyərini müəyyən edir. Əmlakdakı bütün təmir işləri başa çatdıqdan sonra evinizə dəyər verəcəyinizə inanırsınız.
Bölgədəki müqayisəli xassələr üçün son zamanlarda satılan qiymətlərə baxmaq lazımdır. Müqayisəli maddələrə baxarkən dəqiq bir elm deyilsə, evinizin qiymətinin qiymətini verəcəkdir. Eviniz dörd yataq, iki banyolu müstəmləkədirsə, ötən il satılan oxşar ölçüdə müstəmləkələrə baxacaqsınız. Aşağıdakı kimi müəyyən faktorlar üçün düzəlişlər etmək lazımdır:
- Square Footage: İki evdə eyni sayda çarpayı və hamam var, ancaq 1000 kvadrat metr böyük ola bilər.
- Təmirlərin keyfiyyəti: Təmirdə istifadə olunan materiallara baxın. Cari alıcı axtarır bu nədir?
- Yer: Şəhərin bəzi sahələri başqalarına nisbətən daha yaxşı olacaq: daha yaxşı məktəb, sakit küçə.
- Lot Ölçüsü: Daha çoxu daha qiymətli olacaq.
- Rahatlıq: Evdə mərkəzi kondisioner varmı, içməli havuz, bitmiş zirzəmi və ya master suiti varmı?
Müqayisə edildiyi xüsusiyyətlərə baxdıqdan sonra yeniləmələrinizi tamamladıqdan sonra, evin nə üçün dəyər qazanacağına dair bir sıra məlumatlar əldə edə bilərsiniz. Bu təmir sonrası dəyərdir.
Sizin xərclərinizi çıxartın
Mülkü doğru qiymətə almaq üçün, evdə sərf etdiyiniz inancınıza nə qədər pul ayırdığınızı təyin etməlisiniz.
- Satınalma üzrə xərclərin ödənilməsi: Bu, ünvanların sığortası, ev yoxlamaları, avukatın haqları, sorğular, bank haqları, qeyd haqqı: əməl və ipoteka daxildir.
- İnşaat xərcləri: Şəhərdən icazə, maddi xərclər, əməyin dəyəri.
- Holdinq xərcləri: Sığorta ödənişləri, vergilər, hər hansı bir kredit üzrə ödəniş, mümkün kommunal xərclər.
- Satış üzrə xərclərin ödənilməsi: Vəkilin haqları, ehtimal ki, reallıq vergisi, Rieltor komissiyası, qeyd haqqı: əməl və ipoteka, şəhərin tövsiyə haqqı: mümkün şəhər sertifikatı , şəhər tələb olunarsa, alıcı kreditləri: alıcının ev inspektoru əmlakla yanlışdır, buna görə alıcı ehtimal ki, sizdən bu şeyi düzəltmək üçün bir kredit tələb edir.
Sizin mənfəətiniz nədir?
Güman ki, bütün işləri və 5 min dollar həcmində ev tikmək riski ilə üzləşməmisiniz. Buna görə, ideal bir mənfəət hədəfini flipdən təyin etməlisiniz. Bütün deyilən və edildiyi zaman 20 min dollar istəyirsən? $ 50,000? $ 100,000? Nə qədər istədiyinizi bilmək evinizi satın ala biləcəyiniz qiyməti təyin etməyə kömək edəcək.
Bununla yanaşı, hər hansı bir mənfəətə səmərəli gəlir vergisi ödəməlisiniz. Məvacibinizdən asılı olaraq, Samin Uncle-a heç bir şeyin ödənilməməsi və ya xərcinin 20 faizini ödəmə oluna bilər. 1031 Birjası edərək bu xərcləri təxirə sala bilərsiniz.
İdeal satınalma qiymətini təyin edin
Mülkiyyətdən sonra Təmir Dəyərini təyin etdikdən sonra, əmlakın yeniləşdirilməsi ilə əlaqədar təxminən xərclər və nə qədər pul vermək istəsəniz, əmlak üçün ödəməyə hazır olduğunuz maksimum məbləği müəyyən edə bilərsiniz.
Təmir dəyərindən sonra
- Minus xərcləri
- Minimum mənfəət motivasiyası
= İdeal alış qiyməti
Bu, təklif etdiyiniz nöqtədir və qəbul etdiyinizə ümid edirəm. Bu nömrəyə gəlmək üçün bir çox işlər keçirdiniz, beləliklə, Rieltorlar təklif qiymətinizi artırsanız, əmlak sizə aiddir. Əmlak üçün ödəmə etdiyiniz hər bir dollar daha çox qazanacağınız potensial mənfəətdir. Unutmayın, satın aldığınız pulunuz.
Açar 2: Tez alın
Əmlakın dəyişdirilməsinin məqsədi qazanc əldə etmək və mümkün qədər tez bu mənfəət əldə etməkdir. Hər hansı bir yaxşı investor daşınmaz əmlak bazarı bir dime dayandırmaq bilər bilir. Hər hansı bir sıra amil əmlakınızın dəyərini dramatik şəkildə azalda bilər. Buna daxildir:
- Faiz dərəcələrinin artırılması: faiz dərəcələri yüksək olduqda, insanlar bir evdə çox sərf etməyəcəklər. Aylıq ipoteka ödənişi yüksək olacaq, çünki onların satın alma gücünü azaldır. Faiz dərəcələri artdıqca, ev qiymətləri satın alma gücündə bu azalma düzəldəcək.
- Mövsümün dəyişdirilməsi: Uşaqlar məktəbdən çıxdıqda yaz aylarında ev satın alma mövsümü zirvələri. Ailələr yeni təhsil ili başlamazdan əvvəl hərəkət etmək istəyirlər. Bazarda erkən yaz / yaz sürüşməsi üçün bazarda çevirmə imkanınız yoxdursa, özünüzə çox pul qazanmağa başlaya bilərsiniz.
- İnventarlaşdırmanın artması : Evinizin dəyərinə təsir göstərə biləcək digər bir amil bu sahədəki artıq inventar. Bu səbəb ola biləcək bir səbəb şəhərdə böyük bir şirkətin bağlanması və insanlar evlərini evlərinə yerləşdirməyə başlayacaqları üçün olacaqdır. 3 yataq otağı, 2 vanna otağı üçün 250.000 dollarlıq ev üçün yalnız bir çox alıcı var. Bazarda beşlük varsa, satılan qiyməti tez bir zamanda satmaq üçün qiymətinizi azaltmaq məcburiyyətindəsiniz.
- Bölgədəki Haciz və ya Qısa Satışlar: Təəssüf ki, qonşularınıza nəzarət edə bilməzsiniz. Bölgədə qısa satış və hacizlər evinizin dəyərini aşağı salacaqdır.
- Təbii fəlakət: Siz də Ana Təbiəti nəzarət edə bilməzsiniz . Hurricanes, tornadoes və wildfires, ev qiymətlərini qıvrılmalarda bərabər şəkildə tərk edərək, əraziləri viran edə bilər.
- Aşağı məktəb reytinqləri: Məktəb sisteminin reytinqi aşağı düşsə, qonşuluq potensial alıcılara daha az arzu olunacaq.
- Dəhşətli İqtisadiyyat: İqtisadiyyat çökəndə , ev qiymətləri belədir. İnsanlar daha az ev sərf etmək istəyirlərsə, daha az insan ev almaq imkanına malikdir.
- Ətraf Mühit məsələləri / Enerji Hatları: Torpaqdakı radon və ya digər kimyəvi maddələrin səviyyələri, arka baharda və ya şəhər vasitəsilə çalışan bir boru kəmərində inşa edilən elektrik xəttləri, evinizi ən yaxşı dollar üçün satmağa daha çətin edəcək.
Açar 3: İşlədiyiniz komanda Sizi yarada bilər və ya qırır
Müvəffəqiyyətli mülkiyyət flips tezliklə həyata keçirilir və doğru qiymətə görə həyata keçirilir. Yanlış podratçı işə götürmək, dizayner və ya Realtor tez bir flip bir flop çevirə bilərsiniz. İdeal olaraq, vaxtınızı sərf etməməyiniz üçün mülkü bağlamadan əvvəl bir qrup etibarlı şəxsləriniz olacaq.
Dizaynerlər
Yeniləmə üçün bir dizayner işə götürməyi planlaşdırırsanız, o sahəni tanış olduğundan əmin olmalısınız. Ən son şey, çox yaxşılaşdırmaqdır. Hər evə Kalkutta mərmər və Braziliya taxta döşəmələrinə ehtiyac yoxdur. Böyük mərtəbə planı və təmiz dizayn ilə böyük pul qazanmaq olar. Mətbəx və hamam evləri satır, lakin ən çox alıcılar 400 dollarlıq bir kran və 40 dollar arasında olan fərqləri bilməyəcəklər.
Bazarın nə olduğunu bilmək, alıcıların bu sahədə nə axtarır olduğunu müəyyənləşdirməyə kömək edəcəkdir. Bölgədə bir çox kişi, yeni evlənənlər, kiçik uşaqları olan gənc ailələr, ailələr və ya boş yuvanlar cəlb edirmi? Bu, təmir üçün ən yaxşı yanaşmanın müəyyənləşdirilməsinə kömək edəcəkdir. Başqa bir yataq otağı əlavə etməliyəmmi? Uşaqlar üçün ailə otağına odaklanın? Master suite əsas çəkiliş olacaqmı?
Contractors
Bu elektrikçilər, su tesisatçıları, siderlər, damcılar, HVAC podratçıları, rəssamlar, səthlər və sizə lazım olan hər kəs daxildir. Ən yaxşı qiymətə nail olmaq üçün birdən çox təklif almaq istəyirik, ancaq ən yaxşı qiymət hər zaman ən keyfiyyətli iş deyil, çünki etimadnaməsini yoxlamaq istəyir. Başlanğıcda böyük bir qiymətə sahib olduğunuzu düşünə bilər, lakin podratçı işinin düzəldilməsi üçün daha çox vaxt və pul sərf edəcəyik.
Podratçı, şəhər ilə ediləcək olan təmir işləri üçün lazım olan icazələri anladığından əmin olun. Şəhəri icazə almaq üçün nə qədər müddət alır? Onaylanmalı olan abadlıq məsələləri varmı? Şəhərlə bağlı məsələlər aylar ərzində işlə məşğul ola bilər və hər hansı potensial mənfəəti azalda bilər.
Podratçılar həmçinin, işin nə vaxt davam edəcəyini "az qiymətləndirir". Təmin ediləcək iş üçün podratçı ilə müəyyən bir müddətin olduğuna əmin olun. Bütçenizde vaxtında tamamlanmayan bu işlərə görə ehtiyat fondunu da daxil etməlisiniz.
Əmlakçılar
Bir Əmlakçı ilə satmaq və ya əmlakı özünüzə satmağa cəhd edəcəksinizmi? Bir Realtorla satarsanız, satışda onların komissiyasına faktiki olaraq yanaşmayın.
Bir Realtor seçərkən, siz ev satmaq üçün çalışırıq bazarın bilirik əmin olmalıdır. Keçmişdə Mülkiyyətçi ilə işləmiş olsanız belə, onlar bu bazar üçün ən yaxşı uyğun ola bilməzlər.
Bundan əlavə, bir çox Rieltorlar sadəcə sürətli bir satış etməklə maraqlanırlar və mütləq evləri ən yaxşı dollar satırlar. Öz tədqiqatınızı həyata keçirdiyinizə və Riot sahibinizin ev üçün əldə edə biləcəyi hissə ilə rahat olduğuna əmin olun. Tez bir satış istəyirik, amma masada çox pul qoymaq istəmirsiniz.