Bu az sayda siz pul qazanma ehtimalınız varsa sizə xəbər verə bilər.
Belə əmlakın dəyərləndirilməsinin çətinliyi səsin nə qədər çətin olmasına gətirib çıxarır. Əslində, daşınmaz əmlak üçün kapitalizasiya dərəcəsinin hesablanması asan və beş dəqiqədən çox olmamalıdır.
Bu qapaq dərəcəsi nə dəqiq bir anlayış ilə başlayır.
Kapitallaşma dərəcəsi nədir?
Kapital məzənnəsi, əmlakın sizin üçün yaradacağına inandığınız gəlirdən asılı olaraq yatırdığınız gəlirin dərəcəsi. Əlbəttə, bu, çox mühüm amildir. Siz pul itirmək niyyətinə sərmayə qoymayacaqsınız.
Bütün xərclər nəzərə alınmaqla, bu, oxşar xüsusiyyətlərin müqayisə edilməsi üçün yaxşı bir yoldur. İki xüsusiyyət bir-birinə bənzəyir, ancaq bir xərc daha çox olarsa, bunun daha çox gəlir əldə etdiyindən və ya daha az xərcləri olduğu üçün ola bilər.
Cap Rate hesablamaq üçün necə
Kapitalizasiya dərəcəsini dəqiq əməliyyat gəlirləri və müqayisəli xüsusiyyətlərin son satış qiymətləri ilə hesablaya bilərsiniz. Kapitallaşma dərəcəsi müəyyən edilir və sonra gəlir əsasında cari bazar dəyərini müəyyən etmək üçün satın almağı düşündüyünüz əmlaka tətbiq edilir.
Birincisi, oxşar gəlir əmlakının son satış qiymətini əldə edin.
Gəlin 300.000 dollara satılan altı birim mənzil layihəsinin nümunəsini istifadə edək.
İndi həmin mənzil layihəsinin xalis əməliyyat gəlirini və ya sahibkarlar tərəfindən həyata keçirilən xalis kirayəni müəyyənləşdirin. İpoteka istisna olmaqla, bütün əməliyyat xərclərini çıxartmaq. Bu hesablama, əmlakı bunun üçün pul ödəmiş kimi dəyərləndirir.
Kiraladığınız bütün xərclərinizdən sonra kirayə gəlirinizi 24.000 ABŞ dolları təşkil edir. İndi bu xalis əməliyyat gəlirini satış qiyməti ilə bölüşdürmə qabiliyyətinə çatmaq üçün: $ 300,000 satış qiymətinə bölünən 24,000 dollar, sizə 0,8 və ya 8 faiz bir kapitallaşdırma dərəcəsi verir.
Cap Rate istifadə necə
İnvestor cap dərəcəsini iki şəkildə istifadə edə bilər. O, yaxın zamanlarda satılan digər müqayisəli əmlaklar üçün bazar kapital məzənnələri əsasında satmaq niyyətində olan əmlakı dəyərləndirmək istəsə və ya o, satın alınmağı düşünürsə, əmlakın istənilən qiymətinin məqbul olduğunu müəyyənləşdirmək istəyir.
Satış etdiyiniz zaman
Diyelim ki, kiçik bir mənzil layihəsi var və satmaq istəyirik. Sizə yaxın olan ərazidə son vaxtlar satılan əmlak haqqında məlumat toplayırsınız. Daha çox və ya daha az bir ədədə sahib ola bilərlər, ancaq satmaq istədiyiniz birinə mümkün qədər oxşar xüsusiyyətləri tapmağa çalışırsınız.
Əvvəlki üç-dörd ay ərzində satılan üç əmlakı tapırsınız. Çətin hissəsi onların xalis əməliyyat gəlirlərini tapa bilməkdir. Bəzən bu məlumatlar siyahıda bir satış nöqtəsi kimi dərc edilir, lakin tez-tez, xüsusilə də xalis əməliyyat gəlirləri əlverişsiz olmadıqda. Bu cür informasiyanı kommersiya daşınmaz əmlak agentindən əldə edə bilərsiniz, lakin, xüsusilə onunla satmaq üçün əmlakı siyahıya alacaqsınız.
Beləliklə, siz üç əmlak qapaqı qabiliyyətini 9,2% orta hesabla əldə edirsiniz. Əmlakınızın xalis əməliyyat gəlirləri 31 min dollardır. İndi etdiyiniz bütün əməliyyatlar, xalis əmr ilə xalis əməliyyat gəlirlərini bölüşdürür: $ 31,000 bölündü .092 ilə $ 226,957. Əmlakınızın dəyəri var.
Bu rəqəmə görə əmlak üçün xahiş etmək istədiyiniz qiymətə əsaslanaraq bazarda yerləşdirə bilərsiniz.
Satın Almağı düşündüyünüz zaman
Satınalma qərarı üçün mülkləri müqayisə edərkən sadalanan əmlakla işləyəcəksiniz . Bu onların xalis əməliyyat gəlirlərini daha da asanlaşdıracaq və hər birinə nisbətini hesablayır. Sonra daha yaxşı satın alacaqlarını görmək üçün onları müqayisə edə bilərsiniz.
Xərcləri azaltmaq və ya icarə haqqını artırmaq üçün imkanlar aça bilirsinizsə, onların xərclərini və hər hansı bir şəkildə icarə haqqını gözdən keçirin.
Bir malın növü və ölçüsü üçün xərclərin qeyri-adi dərəcədə yüksək olduğunu görə bilərsən və ya icarə haqqının müqayisə edilən xüsusiyyətlər üçün bazar qiymətlərindən aşağı olduğunu kəşf edə bilərsiniz. Bu vəziyyətlərin hər biri kapak oranını artıracak, daha yaxşı bir potensial varlık haline getirecektir.
Diqqət yetirirsən ki, $ 495,000-ə bərabərdir. Cari bazarda bu dəyər mi, yoxsa overpriced? Yenə müqayisə ediləcək xüsusiyyətləri və ortalama satılan bir cap dərəcəsini əldə edin. Biz nümunə olaraq yenidən 9,2 faiz dərəcəsini istifadə edəcəyik.
Bu əmlakın xalis əməliyyat gəlirləri 39,500 ABŞ dollarıdırsa, xahiş qiymətə layiqdir? Xeyr, çünki bu gəlirin kapitala bölünməsi 429,348 dollara bərabərdir. 495.000 dollarlıq bir sual qiyməti marka üzərində bir az.
Nağd əməliyyat gəlirindən hansı bir dəyər üçün siyahı qiymətini almalısınız? Formulun ətrafında keçin və istənilən qiyməti cap nisbəti ilə vurun. 495.000 $ 'yı 9.2 faiz artırın və 45.540 $' lıq tələb olunan xalis əməliyyat gəliri ilə qarşılaşın.
Ancaq yadda saxlasın ki, əmlakın daha yaxşı bir kapital dərəcəsini əsaslandırması üçün yaxşı səbəblər ola bilər. Bina və ətrafın yeri və ya xüsusiyyətləri və keyfiyyəti ola bilər. Hər hansı bir qərar qəbul etməzdən əvvəl hər şey qiymətləndirilməlidir, ancaq cap nisbəti kömək edir.