IRS-nin Yeni Təmir Regsinə Diqqətə Nə Diqqətə Baxılacaq
Xüsusi bir təmir texnika yaxşılaşdırırsa, mülkiyyəti normal vəziyyətinə qaytarır və ya əmlakı yeni və ya fərqli bir tətbiqə uyğunlaşdırırsa, xərc bir neçə il ərzində kapitallaşdırılır və amortizasiya edilir.
Təmir və saxlama xərcləri, xərclərin ödənildiyi il ərzində, yaxşılıq, bərpa və ya uyğunlaşma kateqoriyalarına daxil edilməyən bütün xərcləri tam olaraq çıxarıla bilər.
Əsaslar
Evergreen Small Business blogunda təmirdən çıxmağı haqqında yazdıqlarını yazan Steve Nelson, təsdiqli ictimai mühasib olan Steve Nelson deyir ki, "Əgər əşyalarınızı təmir edərsəniz, onu çıxsınlar" və deyir ki, Yeni maddi mülkiyyət qaydaları .
Nelson deyir: "Əgər nə etdiyinizi yaxşılaşdırma, bərpa etmə və ya uyğunlaşdırma varsa, yeni qaydalar biz onu kapitallaşdırmaq və az kartof olduğu qədər miqdarda istisna etmirik" deyir.
Doğrudan Deducted edilə bilər Routine təmir və Bakım
"Ümumiyyətlə ödənilən məbləğlər başqa bir şəkildə kapitallaşdırılmaq tələb olunarsa, təmir və təmir üçün ödənilən məbləğləri maddi əmlaka ayıra bilərsiniz." (IRS.gov, Nəşr 535, Biznes Giderleri, Bölüm 7, Təmir və Baxım Xərcləri üzrə bölmə.)
Biz kapitallaşma tələb olunmayan şeylər baxımından çıxara biləcəyimiz şeyləri müəyyənləşdirməklə, bizi bu sualları soruşmağa məcbur edir: bu xərclər kapitallaşdırılmalıdırmı? Əgər yoxsa, onda biz onu çıxara bilərik.
Nəşr 535-nin başqa bir hissəsində IRS təmir və təmir arasında fərqləri aydınlaşdırır:
" Ticarəti və ya biznesinizdə istifadə olunan malların təmiri və ya təkmilləşdirilməsi xərcləri ya çıxılan və ya kapital xərcidir. Əmlakınızı normal səmərəli istismar vəziyyətində saxlayan, lakin dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə artırmayan və əmlakın ömrü, yaranmış il ərzində çıxılır, əks halda, xərclər kapitallaşdırılmalı və amortizasiya edilməlidir. " (IRS.gov, Nəşr 535, Biznes Giderleri, Bölüm 11, Onarımlar haqqında bölüm.)
Burada IRS gündəlik müdaxilə ilə nə demək istədiklərini bildirin. Rahat saxlama, IRS deyir, "malınızı normal səmərəli iş şəraitində saxlayır." Nümunə bir avtomobildə yağ dəyişdirəcəkdir. Yağın dəyişdirilməsi avtomobilin normal və səmərəli fəaliyyətini saxlayır, lakin avtomobilin faydalı ömrünü əhəmiyyətli dərəcədə uzatmır. Şanzıman və ya mühərrikin əvəz edilməsi, avtomobilin faydalı ömrünü əhəmiyyətli dərəcədə uzadacaq və bu, kapitallaşmaq üçün lazım olan bir təmir kimi daha çox olardı.
Təmir və əsasən kapitallaşdırma: "BRA" testi
Əmlakı yaxşılaşdırmaq və ya iş şəraitinə bərpa etmək və ya əmlakın yeni istifadə üçün uyğunlaşdırılması üçün təmir və təmir xərcləri bir neçə il ərzində kapitallaşdırılmalı və amortizasiya edilməlidir. Toni Nitti tərəfindən hazırlanmış bir mnemonic, BRA testindən istifadə edərsə asanlıqla yadda qala bilər.
B etterements əvvəllərdən daha yaxşı bir şey yaradan tamiratlardır. Xüsusilə təmir işləri, əgər onlar yaxşılaşdırma kateqoriyasına aiddirsə:
- Əmlakı satın almadan əvvəl mövcud olan bir qüsuru düzəldin
- Əmlak edilərkən baş verən qüsurları düzəldin
- Mülkiyyəti genişləndirmək və genişləndirmək və ya daha çox gücə sahib olmaq üçün, və ya
- Əmlakın keyfiyyətini, gücünü, səmərəliliyini və məhsuldarlığını artırması gözlənilir
Daha ətraflı məlumat üçün baxın nədir? Maddi Mülkiyyətin Son Qaydaları Q & A bölməsi.
Yenidənqurma, gözlənilən kimi, normal vəziyyətinə bir şeyi bərpa edən təmirdir. Damın yerləşdirilməsi və ya damının tamamilə dəyişdirilməsi bərpa işlərinin iki nümunəsidir. Xüsusilə, təmir işləri təmir edildiyi təqdirdə restorasiya kateqoriyasına aiddir:
- Həssas əmlakı "normal olaraq səmərəli istismar vəziyyətinə" bərpa etmək; və ya
- Əmlakın əsas hissəsini və ya əsas hissəsini dəyişdirmək; və ya
- Mülkiyyəti yeni vəziyyətə yenidən bərpa etmək; və ya
- Mülkiyyətin və ya komponentin əmlakı və ya komponenti üçün zərərin itirilməsi, satış və ya dəyişdirilməsi nəticəsində yaranan zərər.
Daha ətraflı məlumat üçün Əmlakın bir hissəsini bərpa etmək üçün məbləğlər nədir? Maddi Mülkiyyətin Son Qaydaları Q & A bölməsi.
Dəftərxanalər əmlakın və ya avadanlıqların necə istifadə edildiyini dəyişdirən təmirlərdir.
Məsələn, bir bina sahibinin bir fabrikanı bir showrooma çevirəcəyini varsayalım. Bina istehsaldan pərakəndə satışa necə dəyişir? Vergi ödəyicisinin əmlakı necə istifadə etdiyini dəyişdirdiyindən, əmlakın uyğunlaşdırılması ilə əlaqədar hər hansı bir təmir işlənmişdir.
Xüsusilə, IRS bir uyğunlaşma xərcidir: "Əvvəlcədən xidmətə qoyulduğunuz vaxtda uyğunlaşma birbaşa mülkiyyət vahidinizin adi istifadəsinə uyğun gəlmirsə, əmlakın bir birliyini yeni və ya fərqli bir istifadə üçün uyğunlaşdırmaq üçün bir məbləğ ödənilir "(Mülkiyyət vahidinin yeni və ya fərqli istifadəyə uyarlanmasından hansı maddənin mülkiyyətinin son Qaydaları Q & A bölümündən).
Kısayolları: Üç Safe Harbor qaydaları
Ümumi qayda ondadır ki, təmir və təmir üçün xərclər kapitallaşdırılmalı və amortizasiya edilməlidir. Bu ümumi qayda istisnalar var. Əslində, IRS təhlükəsiz limanlar çağırır olan üç istisna var. Amma təhlükəsiz bir limanla belə bir xərc çəkmək olmaz. IRS vergi ödəyicilərinin seçki bəyannaməsini vergi bəyannaməsinə əlavə edərək rəsmi seçki ("seçki" adlandırıb) etməsini gözləyir.
Kiçik vergi ödəyiciləri üçün 2500 dollarlıq etibarlı liman seçimi.
Bir şəxs və ya iş, hər bir fakturaya və ya hər bir büdcəyə görə 2,5 min dollar (və ya daha az) olduqda, təmir və təmir xərclərini dərhal çıxara bilər. Ancaq "tətbiq olunan maliyyə hesabatı" olan bir iş, 5 min dollar dəyərində təhlükəsiz bir limana sahibdir. Bu $ 2,500 limit 2016 vergi ili üçün qüvvəyə minir.
2014 və 2015 vergi illəri üçün limit 500 dollar idi. Bu dəyişikliklə bağlı ətraflı məlumat üçün IRS Veb saytında tətbiq edilən Maliyyə Hesabatı olmadan (PDF), Vergi ödəyiciləri üçün De Minimis Təhlükəsiz Liman Limitinin artırılması barədə xəbərdarlıq edin . Bu müddəa haqqında ətraflı məlumat üçün IRS Veb saytında Q & A-in minimis təhlükəsiz liman seçki hissəsinə baxın.
Kiçik vergi ödəyiciləri üçün Təhlükəsiz Liman
Əmlakdakı təmir və təmir üçün ödənilən məbləğ əmlakın düzəldilməmiş əsasının 10.000 ABŞ dolları və ya 2% -dən az olduqda və ya məbləğ nə qədər aşağı olduqda, təmir işləri dərhal çıxılsın . Təhlükəsiz liman yalnız 10 milyon ABŞ dolları məbləğində gəlir əldə edən müəssisələr üçün mövcuddur və bərpa olunan əmlak 1 milyon ABŞ dolları məbləğində düzəlişsizdir. Bu müddəa haqqında daha ətraflı məlumat üçün QRS-nin kiçik vergi ödəyiciləri bölməsinin IRS veb saytında təhlükəsiz liman seçkisinə baxın.
Daimi baxım üçün Safe Harbor
Təmirlər gündəlik təmirdən ibarətdirsə, onda təmir xərcləri dərhal çıxılsın. Bunlar müntəzəm olaraq baş verən təmir növləridir.
IRS bunu bir qədər ətraflı yazmışdır. Rahatlıq baxımından dərhal çıxılmaq üçün, IRS aşağıdakı xərclərin dördüncüsünü ödəmək istəyir:
- Təmirlər mütəmadi olaraq təkrarlanan fəaliyyət növüdür.
- Təmirlər ticarətdə və ya ticarətdə istifadə olunmaması nəticəsində yaranmışdır.
- Əmlakın normal vəziyyətdə səmərəli fəaliyyət göstərməsi üçün təmir edilməlidir;
- Və təmir tam olaraq ya da həyata keçirilməsi lazımdır ki, tamamilə gözlənilir:
- 10 il müddətində (bina ilə əlaqədar bina və quruluşlar üçün) və ya birdən çox dəfə
- Mülkiyyətin sinif həyatında bir neçə dəfə (binalardan başqa əmlak üçün).
(Class life, IRS'nin malların amortismanı beklediği yılların sayısına atıfta bulunur. Bu, 946 nolu Nitelik, Gayrimenkulün Amortismanı , özellikle Bölüm 4 ve Ek B'nin Mülkiyet Sınıfı bölümünde) IRS Veb saytında Q & A-ın Routine Maintenance bölməsi. Diqqətin bir sözü: rutin baxımdan təhlükəsiz liman yaxşılıq kateqoriyasına aid olan xərclər üçün tətbiq edilmir.
Qismən tövsiyələr
Bir ev sahibinin bir kirayə mülkündə bir damın əvəzi olduğunu varsayalım. Bu vəziyyət barədə düşünək. Mülkiyyət icarəyə verildikdə əmlakın dəyəri iki hissəyə bölündü: torpaq və bina. Torpaq amortizasiya edilməyən bir aktivdir. Binanın dəyəri kapitallaşdırılmış və bir müddət ərzində (27.5 il yaşayış daşınmaz əmlakı və ya ticari daşınmaz əmlak üçün 39 il) amortizasiya edilmişdir. Beləliklə, köhnə damın dəyəri binanın dəyərinə daxil edilir və zamanla amortizasiya olunur.
İndi ev sahibinin damını dəyişdirdi. Bu cür bərpa olunma kapitalizasiya edilməli və amortizasiya edilməlidir (27.5 ildən artıqdır və ya 39 ildən çoxdur). İndi ev sahibinin amortizasiyası olan iki aktiv var: orijinal bina və yeni dam. Ancaq köhnə dam binaya daxil edilir. Beləliklə, ev sahibinin artıq mövcud olmayan bir varlığı (köhnə dam) amortizasiya edir. Bu ssenaridə İRS ev sahibinin qismən bir qərardır verməsini təmin edir. Əsaslı olaraq, ev sahibi, köhnə damın qiymətini yaza bilər (buna görə binanın amortizasiya planından qiymətin bir hissəsini çıxarır).
Nə faydası var? Bu, bir neçə il ərzində yeni damın dəyərini aşağı salmağa məcbur olan köhnə dam üçün dərhal bir azalma əldə edir. Və bu, vergi ödəyicisinin balansının köhnə damını (tarixi dəyəri və yığılmış amortizasiyası) aradan qaldırır. Əlavə bir bonus: "Satış və ya alış-veriş olmadığı üçün heç bir amortizasiyanın geri alınması yoxdur", - Phil Zaman, CBIZ Milli Vergi Dairəsinin direktoru deyir. Beləliklə, qısamüddətli düzəlişlər əmlakın gələcəkdə satıldığı təqdirdə, daha az yığılmış amortizasiyaya səbəb olur.
Nə baxmalıyıq
Nə dərəcədə məhdudlaşdırıla biləcəyimiz və kapitallaşdırılmalı olanları düzgün müəyyənləşdirmək üçün xərcin nə olduğunu, nə qədər xərcləndiyini və xərcin təmir edildiyi və ya saxlanılan əmlakla necə əlaqəli olduğunu nəzərdən keçiririk. Nelson deyir: "Bu maddi mülkiyyət qaydaları dedikdə, bu xərclərə həqiqətən baxmalıyıq". Beləliklə, bu xərclərə necə baxırıq?
Hər təmir və ya təmir xərcləri üçün:
- Xərc üçün fakturanı nəzərdən keçirin
- Xərc nədir? BRA testini tətbiq edin: xərcləri yaxşılaşdırma, bərpa və ya uyğunlaşma mı?
- Xərc nə qədərdir?
- Fakturada hər bir maddə $ 2,500-ə bərabərdirmi? Ümumi faktura $ 2,500-a bərabərdirmi? Əgər belədirsə, de minimis təhlükəsiz limanından istifadə edin.
- Məbləğ 10.000 ABŞ dollarına bərabərdirmi? Təmir olunan əmlakın düzəldilməmiş əsasının 2% -dən az və ya bərabərdirmi? Əgər belədirsə, kiçik vergi ödəyiciləri üçün təhlükəsiz liman seçkilərindən istifadə etməyi düşünün.
- Təmir xarakteri nədir? Təmir mülkü adətən səmərəli əməliyyat şəraitində saxlamaqdan gözlənilən və zəruri bir hissəsidirmi? Əgər belədirsə, müntəzəm baxım üçün təhlükəsiz limandan istifadə etməyi düşünün.
- Birinin "qismən razılaşma" yaza biləcəyini düşünün.
- Lazım gəldikdə hər hansı xərcləri başdan çıxarın və təmir xərclərindən çıxmaq üçün amortizasiya planını yaradın.
Təmir və Bakım Çıxışlarına dərin qazanc üçün qaynaqlar:
- Daxili Görünüş: IRS Maddi Əmanətə Etdirilən Əmlakın İdarə Edilməsinə dair Sazişləri yekunlaşdırdı (Parker Vergi Nəşriyyat, 8 sentyabr, 2014).
- 500 min dollardan 2500 dollara qədər de minimis təhlükəsiz limanını dəyişən 2015-82 xəbərdarlıq (IRS.gov, pdf); İR-2015-133-də yekunlaşdırılıb: Kiçik müəssisələr üçün: IRS Maddi Əmlakın Ehtiyacını 2500 dollara qədər artırır; Dosyalama ve Kaydetimi Basitleştirir (IRS.gov, 24 Noyabr 2015).
- Maddi Əmlak Qaydaları - Tez-tez verilən suallar (IRS.gov, 13.03.2015).
- Xəzinə qərar 9636: Maddi əmlakla bağlı xərclərin azaldılması və kapitallaşmasına dair rəhbərlik (IRS.gov, 19 sentyabr 2013-cü il tarixli qüvvəyə minmişdir).
- Gəlir proseduru 2015-20 (IRS.gov, pdf); İR-2015-29-da yekunlaşdırılan: IRS Kiçik müəssisələrin 2014-cü və gələcək illərə bərpa qaydalarına riayət edilməsi üçün asanlaşdırır (IRS.gov, 13 fevral 2015).
- Maddi Mülkiyyət Tənzimləmələri - Təmir Reyestrinin Rəhbərlik və Resursları (AICPA.org)
- Yeni maddi mülkiyyət qaydalarını həyata keçirən ( Mühasibat uçotu jurnalı, 31 yanvar 2014-cü il).
- Yeni IRS Təmir Tənzimləmələri üzrə Routine Maintenance Safe Harbor (Nolo.com)
- Təmir və Baxım üçün Kiçik Vergi ödəyicisi Təhlükəsiz Limanı (Nolo.com)
- IRS Təmir Tənzimləmələri (Nolo.com) çərçivəsində torpaq sahiblərinin tələbləri