Mülkiyyət qeydlərini satarkən, daşınmaz əmlak peşəsi mülkiyyət obyektinə və eyni coğrafi ərazidə olan yaxınlarda satılan əmlakları seçir. Bu xüsusiyyətləri müqayisə edərək və xüsusiyyət fərqi üçün düzəliş edilərkən, mövzu dəyərinə dəyər verilir.
Lakin, hərtərəfli daşınmaz əmlak üzrə peşəkar bir satıcı və ya bir alıcı üçün ikinci fərqli CMA edəcək.
İkinci əsaslı CMA-da ərazidə hazırda mövcud olan oxşar xüsusiyyətlərə nisbətən müqayisələr daxildir. Eyni proses istifadə ediləcək, lakin hazırda sadalanan xüsusiyyətləri ilə. Bu, mövcud rəqabətin qiymətləndirilməsinə imkan verəcək və satılan əmlak əsasında qiymətləndirmədə artım və ya azalma gətirə bilər.
CMA, müqayisəli analizlər kimi tanınır
Müqayisəli seçimlərin keyfiyyəti
CMA-nın bazar dəyərini müəyyənləşdirmək üçün dəqiqliyi vacibdir, ən yaxşı müqayisə edilən xüsusiyyətlərin seçimi. Üç və ya dördündən fərqli bir müqayisə edilə bilən üç agent seçmək, bir çox fərqli qiymətləndirmə ilə ortaya çıxa bilər. Satıcı bir siyahı agenti üçün alış-veriş edəndə bu çox olur. Onlar bir neçə agentdən bir dəyər qiymətləndirməsini alırlar və fərqlərdən təəccüblənirlər. Təəssüf ki, tez-tez onlara ən çox sayda verənlər siyahı alır və adətən bu yaxşı bir rəqəm deyil.
Kompsləri seçərkən nəzərə alınacaq bir neçə şey var:
- Satdıqda əmlak: keçmişdə iki-üç aydan artıq satışlar, xüsusilə sürətli hərəkət edən bazarlarda yaxşı kompozisiya deyil. Daha yaxın satışlar, CMA dövründə satılan qiymətləri alakasız etmək üçün bazarın kifayət qədər hərəkət etdiyi ehtimalı azdır.
- Əmlakın yerləşdiyi yer: Ən yaxşı vəziyyət evdəki eyni bölmədədir. Bir çox hallarda bu mümkün deyildir, buna görə növbəti baxış eyni məhəllədə və ya ümumi ərazidə kompozisiya tapır. Müvafiq bəstələkləri bu yolla əldə edə bilmədikdə, şəhərin digər hissələrindəki oxşar bölmələrdə çox oxşar evlər mövcud olan yeganə resurs ola bilər.
- Evin xüsusiyyətləri: Yataq otağının, hamamın, evin kvadrat görüntülərinin, çoxluğun ölçüsünün və evin digər xüsusiyyətlərinin gəldiyi zaman müqayisə ediləcək evlər mümkün qədər oxşar olmalıdır. Böyük cookie-cutter bölmələrindən başqa nadirdir ki, bütün bunları tam müqayisə etmək üçün əldə edəcəyik.
Dəyişikliklərin keyfiyyəti
Yuxarıda göstərilən sonuncu maddə bizə strukturdakı fərqlər üçün hesablamamızı necə əvəz etdiyimizə dair bir müzakirə aparır. Qiymətləndiricilərə bənzər düzəlişlər etmək, müqayisəli evlərin satılan qiymətlərini bizim mülkiyyətimizə daha yaxşı uyğunlaşdırmaq üçün tənzimləmək.
Başqa sözlə, əgər bizdə 3 yataq otağı, iki avtomobilin birləşmiş qarajı olan 2 vanna otağı və 2100 kvadrat metrlik yaşayış sahəsi varsa, bütün bu xüsusiyyətləri bir-birinə uyğun üç və ya dörd kompsasiya tapmağa çalışacağıq. Lakin, biz nadir hallarda olacaq, onda satılan qiymətlərə düzəlişlər etmək lazımdır.
- Deyək ki, bir kompensasiya yalnız iki yataq otağına malikdir. Güman etməyimiz lazımdır ki, üçü ilə daha çox pul satmış olardı, buna görə biz üç yataq otağına malik olmaq üçün tənzimləmək üçün real satılan qiymətə bir qədər pul əlavə edəcəyik. Hamam və qaraj sahələri üçün də eyni.
- Başqa bir hal olsa, bizim evimizdə yalnız iki ədəd olan üç vanna otağı verin, sonra düzəlişimizdə bir banyonun dəyərini satılan qiymətdən çıxaracağıq.
- Hesabımızı yekunlaşdırana qədər kvadrat görüntülə bir şey etmək lazım deyil.
Bizim müqayisəli evlərimizə satılan qiymətləri düzəldirdikdən sonra hər bir kvadrat ayağın satılan qiymətini almaq üçün hər bir satılan qiyməti kvadrat ayaqlarına bölürük. Kvadrat ayaq başına ortalama dəyər almaq üçün üç və ya daha çox kompozisiyanı orta hesablayırıq. Sonra biz sadəcə bizim cari bazar dəyəri almaq üçün bizim mövzu ev kvadrat görüntülər tərəfindən çarpan.
Orada bir CMA etmək böyük şəkil var, lakin siz qazmaq və daha çox öyrənmək və müştərilər üçün bunu əvvəl təcrübə istəyirəm.