Satış müqayisəsi yanaşması daşınmaz əmlak üzrə peşəkarın CMA, müqayisəli bazar analizi üçün əsasdır. Bölgədəki müqayisəli əmlakın son satışına əsaslanan bir əmlakın cari bazar dəyərini müəyyənləşdirmək üçün istifadə olunan bir prosesdir.
Hesablama nəticələrindən istifadə etmək üçün bir ev satıcı siyahısı müştərilərə onların əmlakını göstərmək üçün qiymətə qərar vermək üçün istifadə olunur.
Əmlak peşəkarlar da alıcıların bir ev qiymətinin ədalətli və mövcud bazar fəaliyyətinə uyğun olub olmadığını təyin etmələrinə kömək etmək üçün CMA prosesini istifadə edirlər. Alıcı, hərtərəfli olsaydı, bunlardan ikisini birini, son dövrdə satılan əmlakı istifadə edərək, digərləri isə hazırda sadalanan xüsusiyyətləri istifadə edərək siyahı qiymətlərini istifadə edəcək. Çünki bazarlar daim dəyişir və rəqabət olan sadalanan müqayisəli xüsusiyyətləri görmək istəyirlər. Mövcud inventar və tələbata əsasən, CMA-nın satılan əmlaklarında müəyyən edilmiş qiymətlərin aşağı düşməsi və ya qaldırılmasına səbəb ola bilər.
CMA prosesi
CMA-nın aparılmasında strukturlaşdırılmış bir proses var və bir neçə vacib tələblər mövcuddur :
- Seçilən müqayisə edilən xüsusiyyətlər, obyektin mümkün olduğu qədər oxşar olmalıdır:
- Yataq otağı sayı
- Hamam sayı
- kvadrat görüntü ölçüsü
- böyük ölçü
- Müqayisəli xüsusiyyətlər mümkün qədər yaxın olmalıdır, eyni məhəllədə və ya alt bölməsində ən yaxşısıdır.
- Onların satış tarixi mümkün qədər yaxın olmalıdır. Comps '(comparables') satılan tarixlər keçmişdə çox uzaqdırsa, artıq mövcud bazar üçün dəqiq olmağınız çox köhnədir. Kompslər üçün kifayət qədər yaxınlıq xüsusiyyətləri yoxdursa, məsələn, məsafədən bir az uzaqlaşmaq lazımdır.
Beləliklə, nəzərə alın ki, sadə bir CMA-a ümumi bir nümunəyə nəzər salaq.
- Mövcud əmlakımız var, 2 BR əlavə, 2 avtomobili ilə qarışıq olan 2 BR ev 1900 kvadrat metr ölçülü.
- Ev bütün digərləri üçün ölçüyə çox oxşar standart bir alt bölmədədir.
- Eyni bölmədə üç müqayisə edilən ev tapılmışdır.
- Evlərin ikisi eyni yataq otağı, hamam və qarajlar ilə çox yaxındı.
- Bir evdə əlavə yataq otağı və yarım vanna var idi. O evin satılan qiyməti bizim mülkiyyətimizə oxşar etmək üçün yataq otağı və yarım banyonun yeni tikinti dəyəri ilə azaldılıb.
- Evlərin kvadrat görüntüləri yaxın idi, amma dəqiq deyil. Belə ki, hər üç kvadratmetr qiyməti hər bir kvadrat ayaq hissəsi ilə bölünmüşdür.
- Bu rəqəm cari bazarda təxmini dəyərini müəyyən etmək üçün mülkiyyətin 1,900 sq-futi ilə vurulub.
İndi, satıcının və daşınmaz əmlakın peşəkarlığı üçün bu, adətən gedənədəkdir. Ancaq bir alıcı üçün etdiyim kimi, mövcud rəqabəti görmək üçün bir bazar analizi təklif edərdim. Başqa bir CMA olduqca eyni şəkildə həyata keçirilir. Ancaq indi satış üçün nəzərdə tutulan üç kompozis tapa və onların qiymətlərini istifadə edirlər.
Bu nümunə bazarı olduqca sıx idi və son bir neçə həftə ərzində yeni siyahılardan daha çox satış olub. Satış üçün evlərin mövcud inventar qiyməti aşağı və üç kompsentimizin qiymət qiymətləri normal CMA-lərdən alınan qiymət qiymətlərinin artırıla biləcəyini göstərir. Biz satış üstünlüyü üçün rəqabətli evlərin qiymətinin aşağı hissəsində qalırıq və bazara çıxırıq.
Belə ki, bu proseslərdə fərqlənən və qiymətləndirmə nədir? Qiymətləndirici kompsləri, bəlkə də eyni kompsadan istifadə edir. Lakin, qiymətləndirici adətən kreditor üçün işləyir, buna görə də onların işi fərqlidir. Əmlak peşəsi satıcısı üçün mümkün olan ən yüksək qiyməti almaq istəyir. Qiymətləndirici kreditorun sərmayəsini əhatə edən, lakin şişirdilməmiş bir dəyər istəyir.