01 - Daşınmaz Əmlak İnvestisiyasının Qiymətləndirilməsi həm Kantitativ, həm də Keyfiyyətlidir
Digər gün potensial investisiyaya nəzər saldım. Otuz ildir orada olan sahibinin bütövlükdə işğal edildiyi geniş bir çox ailənin əmlakı idi. Sahibi eklektik bir akademik idi və hər yerdə bric-a-brac və antik səpələnmiş hər bir yer var idi. Yer yerə bölünməmişdi. Xalçanın dəyişdirilməsi və döşəmələrin təmiri lazım idi. Dəyişən zəmin yerlərə zirvəyə oturdu və müxtəlif divarları qaçdıran böyük çatlar yaradıb.
Əmlaka daxil olmaq istəyən bir cüt - mənim bəzi yoldaşlarımla yerə girdim. Onlar qapıda girdikləri vaxtdan yeri yazdılar. Amma bu çöküntüləri və çatlar gördüm bir şey gördüm: pul. Vəqf problemləri ən çox investorları qorxudur və rəqabəti azaldır və qiymətləri yumşaldır.
Ancaq belə bir müqavilənin necə qiymətləndirilməsi lazımdır? Və ya bunun üçün hər hansı bir razılaşma mı? Şəxsən mən mülahizələri iki kateqoriyaya ayırıram:
• Kantitatif: Mülkiyyətin investisiya kimi necə həyata keçirilməsini gözləyirəm? Bu hissə üçün, kalkulyatorumu, yaxud elektron tablolarımı və ya mənimsəmə proqramımdan istifadə edə bilərəm və bəzi nömrələrə qaçıram.
• Keyfiyyətli: Mən özümdən soruşmalıyam ki, "mən onu çəkə bilərəmmi?" Əgər siz daşınmaz əmlak investorlarının əksəriyyətinə bənzəyirsinizsə, onda siz part-timerisiniz. Yəni, bu layihəni "gün işinizin" üstündə həll etmək və daha sonra idarə etmək lazımdır. Analizin bu hissəsi bəzi ruhu axtaracaq; bir kalkulyator burada kömək etməyəcək.
02 - Kantitatif - Cap Rate istifadə edən nömrələri qaçırma
Şəxsən mən bir investisiya düşündüyüm zaman üç əsas rəqəmə baxmağa meyl edirəm. Cap rate , bu vasitələrdən birincisi.
Kapital məzənnəsi, sadəcə, əmlakın qiymətinə bölünən illik xalis gəlirdir. İllərdir sərmayəçilər bir əmlak üçün aylıq kirayə gəlirinin əmlak üçün ödəndiyiniz qiymətin təxminən 1% -i olmalıdır ki, sadəcə olaraq "1% qayda" istifadə edirlər. Bəzi bazarlar rokinq əmlak dəyərlərinə görə bu nisbətdən uzaqlaşdılar, lakin başqalarına hələ% 1 qaydasına uyğun xüsusiyyətləri tapa bilərsiniz. Baxmayaraq ki, nəzərə almamaq lazımdır ki, baş verənlərin 1% qayda prinsipi əmlakın ipoteka ödənişləri və xərcləri ödəmək üçün illik əsasda kifayət qədər pul vəsaitlərinin hərəkəti yarada biləcək-edilməməsinin ədalətli göstəricisidir. Əlbəttə ki, bunlara daxil olan çoxlu dəyişənlər var (vergilərdən faiz dərəcələrinə qədər ödəniş etdiyiniz ödənişlərin faizinə qədər), lakin bu bir başlanğıc nöqtəsidir.
03 - Nağd pulun kəmiyyət qiymətləndirmə vasitəsi kimi
Kapital məzənnəsinə diqqət göstərməyin yeganə səbəbi, investisiyanın nə dərəcədə pul vəsaitinin yaranacağı üçün asan bir proxy üçün çalışdığınızdan ibarətdir. İnvestisiya edərkən, pul kraldır - təhlükə bu hesablama ignore.
Nağd pulun qiymətləndirilməsi əsas gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkəti (vergilər, əsaslar, faizlər, xərclər, vakansiyalar, ödənişlər, təmirlər) həyata keçirmək və əmlakın istehsal etdiyi gəlir ilə müqayisə edir. Bunu elektron tablo vasitəsilə edə bilərsiniz və ya daşınmaz əmlak qiymətləndirmə proqram paketini istifadə edə bilərsiniz.
04 - Nümunəvi Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Analiz Vasitəsi kimi Qayıtın Rate
Nağd pul, öz növbəsində, əmlakın gözlənilən gəlir dərəcəsini (ROR) hesablamağa imkan verəcəkdir. Qayğının dərəcəsi kârlılığın bir ölçüsüdür; bir proyektə proyektə qoyduğunuz pulla qarşılaşacaqları pulları ölçər.
Bu nisbəti hesablamaq üçün bir elektron tablo ya da daşınmaz əmlak qiymətləndirmə proqramına ehtiyacınız olacaq. Hesab edirəm ki, bu, çox faydalıdır, çünki investisiya üçün gözlədiyim gəlirlə müqayisədə mənə başqa, qeyri-bərabər investisiyaların əsasını gözləmək olardı. Məsələn: əgər mən bu maddənin əvvəlində təsvir etdiyim əmlakın nömrələrini qaçırdımsa və mənə geri dönsəydi, mən 8% -ni geri qaytarmağımı mütləq keçirdim.
Mən fond bazarına 8% investisiya yatırdım (aşağı risk və bir qədər az səy). Risk və səy üçün bu layihəyə qoyulmaq istərdim ki, 20% -dən çox şimala nisbətən geri qayıtmağı gözləyərdim.
05 - Keyfiyyətli - Layihəni əldə edə bilərsinizmi?
Yuxarıda qeyd etdiyim kimi, kalkulyatorunuz burada kömək etmir. Güzgüə nəzər salmaq və layihəyə həsr edəcəyiniz vaxt və səylər barədə düşünmək lazımdır.
Yenə də bu məqalənin başında danışdığım layihəyə baxaq. Bunu bənzər bir fürsətə qarşı müqayisə etdiyiniz deyirik; Eyni məhəllədə, lakin az iş tələb edən bir çox ailə. İkincisi, getdikcə daha yüksək gəlir dərəcəsi təklif etmədiyi təqdirdə, bu fürsəti düzəldici yuxarıdan götürürdünüz. Amma nə qədər yüksəkdir?
İnvestorlara başlamaq üçün həmişə eyni məsləhət təklif edirəm: bu sahədə ehtiyatla yanılırsınız. Tərtib edə biləcəyiniz bir layihə, siz yarım saat olduğunuz müddətdə yandırdığınızdan daha sonsuzdur. Rahatlıq aralığınızdakı bir nömrəli nömrəni tapın, bir az layiqli ədəd təklif edin, sonra bunu daha da çətin (və inşallah daha sərfəli) bir proyektə dəvət edin.
Nəticə:
Təhlil qismən sənətdir, qismən elmdir. İnvestisiyaların qiymətləndirilməsi ilə bağlı daha çox fikir üçün bu bölmədə digər mövzulara baxın.
Müəllif Chris Smith, investorlar və daşınmaz əmlak peşəkarlar üçün bir onlayn istinad sənədi olan və Korporativ Maliyyə Dergisi, Euromoney və Business Journal Network'dakı məqalələri dərc etdirmişdir.