Nağd pulsuz əmlaka sərmayə strategiyaları
Nağd pul olmadan investisiya etmək üçün daşınmaz əmlak üçün strategiyalar var.
Bir neçə yüz iş kartının dəyəri kimi az başlaya bilərsiniz. Bu "asan pul" haqqında bir məqalə deyil. Yalnız arzu və bir neçə ayaq işi ilə investisiyaya başlamaq üçün yollar olmasına baxmayaraq, asan deyil, ancaq cibinizdə qısa bir müddətdə pula çevrilə bilər.
Hər yerdə, televiziyada, çapda və internetdə bu metodların hamısını öyrətən gur var. Əmlak investisiya saytlarından çox şey öyrənə bilərsiniz, amma çox bahalı kurs və ya mentorluq ödənilməsi barədə diqqətli olun. Başqaları çətin bir şəkildə öyrəndilər ki, təlimatçı nə qədər bilir və sizə öyrədərsə, hələ də siz çıxmaq və həyata keçirmək sənə. Başlamaq üçün pul almadan daşınmaz əmlakdan pul qazanmanıza imkan verən bəzi üsullar bunlardır:
- Quş Dovşan
- Tapşırıqlar
- İcarə variantları
- Sandwich kirayəsi
- Back-to-Back Closings
Burada, bu texnikaların ümumi nəzəriyyəsi, necə işlədiyini və bəzi investorların investisiyaların əvvəllərində pul gəlirləri üçün necə istifadə etdiyini təsvir edir.
Quş Dovşan
Bir quş iti real investorlar təmin edə bilər dəyər həqiqətən qiymətləndirmək üçün əvvəl, bu investorlar kimin baxaq. Birincisi, ağla gələn bir şeydir, evləri satın alaraq, düzəltmək və onları bir şeyə satmaq.
Daha sonra, kirayə xərcləri kimi evləri satın alan uzun müddətli investor var, zamanla pul axını və təqdirini həyata keçirir.
Bu daşınmaz əmlak investisiya strategiyalarının hər biri çox sərfəli ola bilər. İnvestor seçdiyi hansı strategiya onların məqsədləri, mizaç və risk tolerantlığıdır.
Orada çoxu bu investorların əksəriyyəti, xüsusilə də uzunmüddətli icarəçi investorların düşündükləri çoxdur. Onlar kimdir? Yalnız bir neçə televizorda gördüyünüz yüksək profil növüdür. Çoxluq hər gün görürsünüz. Onlar başqa bir müvəffəqiyyətli işə malik ola bilərlər və onlar əmlaka investisiya etmək istədikləri pulları əldə edə bilərlər.
Işlərini idarə etmək onların vaxtının çox hissəsini tələb edir və onlar investisiya mülkiyyəti müqavilələrinin tapılmasına kömək etmək üçün daşınmaz əmlak agentləri kimi ənənəvi qaynaqlara güvənirlər. Mülkiyyət agentləri Birden çox Listing Service ( MLS ) inventarından işləyərkən, onlar adətən bu müqavilələrdən daha çoxunu ödəyəcəklər. Praktikada, xüsusilə də müqavilənin komissiyalarında çox rahatlıq var.
Bu investorlar bir çox xüsusiyyətləri satın alırlar. Halbuki, onların satın alınması ilə müqayisədə 10% -dan 40% -ə qədər az pul əldə edə biləcəyini söyləyən birinin əlaqə qurduğu halda onların reaksiyası nə olacaqdı? Cavab sadədir, çünki onlar pul qazanırlar.
Bir evə nə qədər az pul verərdisə, onların pul vəsaitlərindən daha yaxşı gəlirləri (ROI) və daha qısa müddətdə kapital qoyulmuşdur.
Onlar bu şəxsin razılığa gəlmələrini istəyirlər. Bu insan quş iti kimi tanınır. Bir toptancı olmaq kimi bir az.
İş, tədqiqat və araşdırma yolu ilə, quş iti satmağı tələb edən ev sahiblərini tapır və onlar siyahıda göstərilmədikdən əvvəl ipoteka çətinliyi və hacizləri olan ev sahiblərini tapa bilmirlər. Bu quş itkisi və başlamaq üçün heç bir pul tələb etmir, yalnız bir neçə iş kartı və bir çox səy. Ancaq ortalama adam üçün çox borclu və çox pullu bir iş investisiya edən daşınmaz əmlak edə bilər.
Onlar orada ev var axtarırlar. Əmlak agentləri listing deyil. Əslində, bəzi quş itləri, çətinlikli bir ev sahibi satmağı bacara bilmədikdə onları idarə edən daşınmaz əmlak agentlərinə sahibdir. Quş iti sərmayəçilərə sərfəli sərmayələr verir və ödənişlər bağlandıqdan sonra hər bir müqavilə 2000 ilə $ 10,000 arasında qaça bilər.
Tapşırıqlar
Öz pullarından istifadə etmədən sərmayə qoymaq üçün pul qazanmağın başqa bir üsulu tapşırıqlardan istifadə etməkdir. Bu mürəkkəb bir proses deyil, ancaq alıcınızı satın alma müqaviləsinə bağlamadan əvvəl qurduğunuzu tələb edir. Əslində satıcı ilə müqavilə bağlayacaqsınız və satın alma müqaviləsi yazacaqsınız. Müqavilə Alıcının "Sizin Adı və / və ya Ataması" olduğunu göstərir.
Bu, müqaviləni başqasına, alıcınıza, satıcının razılığı olmadan təyin etməyə imkan verir. Onlar pul alıcı olmalıdır, lakin bu, bu cür bəhs etdiyiniz zaman normal vəziyyətdir. Satıcı, alıcınızın indi alıcı olduğunu və əməliyyatın satın alma müqaviləsi şərtlərinə uyğun olaraq normal olaraq davam edəcəyi barədə məlumat veriləcəkdir.
Sövdələşmələr verərkən digər baxım isə satıcınıza verdiyiniz ciddi pul əmanətidir. Bu pul kapanışa baxan başlıq şirkəti ilə yatırılır və geri qaytarılmayacaqsınız. Bu alıcınıza köçürülür. Beləliklə, bu məbləği mümkün qədər aşağı tutmaq istəyirik, çünki müqavilə yaxınlaşmayacaq bir risk var.
Əgər mütəmadi olaraq investorların alıcıları ilə işləsəniz, müqavilənin tapşırığını onlara verdiyiniz zaman haqınızı ala bilərsiniz və bağlanma müddətini gözləmək lazım deyil. Ancaq müqavilə bağlanıldığında ödəniş ola bilər. Əlbəttə ki, əgər müəyyən alıcılarla yaxşı əlaqə qurarsanız və müqavilələri onlara təsvir edə və şifahi öhdəlik götürsəniz, evinizi bağlamadan əvvəl ciddi pul qazanmaq imkanı da ola bilərsiniz.
İcarə variantları
İcarə variantının strategiyasının əsas komponentləri aylıq icarə ödənişləri və lizinq müddəti sonunda əmlakı satın almaq imkanı ilə icarədir. Nasıl işlədiyini bir nümunə ilə göstərək. Bir evə kirayə mülkiyyəti kimi sahib olmaq istəyən bir investor, ancaq əvvəlcədən ödəmə üçün kifayət qədər nağd pulla oturmuyorsunuz. Hətta borcunuzu çox bahalı edəcək bir kredit hesabınız ola bilər.
Qoçaq əlamətləri, qəzet və Craigslist reklamları və ya sadəcə bir ağızdan yola yönəldilən marketinq vasitəsi ilə, öz evlərini satmağa qadir olmayan yüksək motivli ev sahibini tapırsınız. Hipotetik nümunəyə nəzər salaq. Deyək ki, ev sahibləri evdə siyahıya almışlar, lakin satmaq mümkün olmadılar.
Cari bazarda ev 100.000 dollar dəyərindədir, onların ipoteka tarazlığı 70.000 ABŞ dolları, ödənişləri isə vergi və sığorta ilə ayda 525 $ təşkil edir. Bir həyat yoldaşı işdən çıxarılıb, digərləri isə daha yaxşı iş tapıblar ki, onlar tezliklə hərəkət etməlidirlər. İnvestorumuz nə edir:
- Evlərində ev ödəmələrinə bərabər olan kirayə ödənişləri ilə 3 il müddətinə evlərini icarəyə vermək təklifləri.
- İcarəyə verildikdən sonra, kirayəlik müddətinin sonunda evini satın almaq hüququ olan, lakin öhdəliyi olmayan $ 1,500 ödəyirlər.
- Şifahi razılaşma ilə investor, kirayə üçün 750 $ / ay ödəmək istəyən ev üçün kiracı tapmaq üçün marketinq və ya digər üsullardan istifadə edir. Minimum bir illik kirayəyə imza atacaqlar.
- 3 illik kirayə müddətində, vergilər və sığorta, həmin malların ödənilməsində ödənişdə əmanət ilə qalır.
- Nağd pul: 525 x 3, ilk və son ay icarə ödənişləri və təhlükəsizlik depoziti = 1,575 + $ 1,500 icarə haqqı ödənişi = $ 3,075.
- Nağd pul: $ 750 x 3, ilk, son və təhlükəsizlik depoziti = $ 2,250.
Bu ən pis halda nağd vəziyyəti, investor cibindən 825 dollar. Lakin, satıcı ilə daha yaxşı danışıqlar apardılar və təhlükəsizlik məbləğini təxirə saldılar, yaxud cibindən 300 dollar ətrafında olan məbləği tərk etdilər.
Bu evə nəzarət etmək və nəticədə qazanc əldə etməyi pisləmək pis deyil. Bu, artıq ödəniləcək qiymətdən daha çox dəyərdir və ehtimal ki, 3 illik icarə müddətində yüksək qiymətləndirir. 3 illik müddətdə 250 ABŞ dolları / aylıq müsbət pul axını 9 min dollar təşkil edəcək. Beləliklə, investor ev almaq üçün öz seçimlərini həyata keçirməsə belə, onlar sərmayə etdikləri kiçik pulları nəzərə alaraq gözəl mənfəət əldə etmişlər.
Sandwich kirayəsi
Sandviç kirayəsi adın nəzərdə tutulduğu kimidir: ortada investor ilə iki lizinq variantları. Bu vəziyyətdə, investor kirayə müddətinin sonunda endirimlə mülk satın almaq imkanı qazanmaq istəyir və ev almaq istədiyi, lakin kredit problemləri və ya olmaması səbəbiylə bir kirayəçi tapmaq istəmir əvvəlcədən ödəniş üçün pul. Bu vəziyyətdə olanların əksəriyyəti, krediti yaxşılaşdırmaq üçün vaxt ayırdılar və birdəfəlik ödənişləri birlikdə ödəyəcəklər.
Əvvəlki nümunəni istifadə edəcəyik, ancaq bir müntəzəm icarəçiyə deyil, investor bir ev almaq və ya kirayə etmək istəyən birini tapır. Rəqəmlərin hamısı eynidır, indi icarəçi alıcı 3 illik uyğunluq icarə müddətinin sonunda ev sahibi olmaq istəyir.
Kirayəçi alıcı indi yalnız ilk, son və təhlükəsizlik depozitini qabaqcadan ödəyir, həm də icarə sonunda ev satın almaq hüququ üçün geri ödənilməyən bir ödəniş ödəyir. Həmçinin, kirayəçi alıcı razılaşır ki, ev satın alsalar, qiyməti 110 min dollar olacaq. İndi investor üçün pul axını belə görünür:
- Eyni $ 3,075 ilk icarə seçimi üçün satıcıya çıxır.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1500 kiracı alıcıdan kirayə verilmiş opsiyanın ödənişi = $ 3 750.
- Bir investor həmçinin daha yüksək icarə haqqı ödənişi tələb edib, lakin hər iki müqavilənin imzalanması zamanı 675 ABŞ dolları pul müsbət pul axını ilə razı qaldı.
- Satıcı 34 min dollarlıq (ilk / son ödənilmiş) $ 675, ilk aylıq ödəniş üçün $ 250 / ay və $ 110,000 evini sataraq yalnız 80,000 dollar ödəyərək 30,000 ABŞ dolları məbləğində gəlir əldə edir.
- İnvestorun ümumi gəlirləri 39.175 dollardır və onların pulları sıfır dollar təşkil edir.
Bu strategiyanın bir üstünlüyü ondan ibarətdir ki, kirayəçi alıcının evə sahib olmasını ümid edir və ona daha yaxşı qayğı göstərəcəkdir. Əslində, bəzi investorlar icarəçiyə hər hansı təmir üçün ilk $ 100 və ya daha çoxunu ödəməyi tələb edən icarə haqqında danışıqlar aparırlar. İpoteka ödənişində sığorta və vergilər ödənilirsə, xərclər minimum səviyyədədir.
İnvestor əsasların hamısını əhatə etmək istəyirsə, ipoteka ödəmələrini birbaşa ödəyə bilər, satıcının hər halda default ola biləcəyi bir vəziyyətə keçməsinə icazə vermir. İcarə variantları və sandviç icarələri, portfelinə xassələri əlavə etmək və aylıq pul axını qurmaq üçün tez-tez daşınmaz əmlak investorları tərəfindən istifadə olunan strategiyalardır.
Back-to-Back Closings
2007-ci ildə açılmağa başlayan mənzil və ipoteka krediti kredit və daşınmaz əmlak əməliyyatlarında bir çox dəyişiklik yaratdı. İki qapanma etmək üçün istifadə edilən başlıq şirkətləri və başqa birinin gəlirləri ilə bir müqavilə bağlamaq olduqca çoxdur. Lakin, öz pulunuzu istifadə etmədən back-to-back bağlanması ilə topdan satmaq və qayıtmaq üçün bir yol var.
Əlbəttə ki, ilk şərt, sizin üçün faydalı bir topdansatış flip müqaviləsi qurmaqdır. Doğru qiymətdən satın alınan ilk mülkiyyətə və hazır bir investordan gözəl bir mənfəətlə satın almanız lazımdır. Bu mənfəət investorunuza ikinci satışı bağlaya bilmək üçün ilk müqavilənin bağlanması üçün digər insanların pullarını istifadə etmək üçün lazım olan bir haqqı ödəmək üçün kifayətdir.
Transactional maliyyələşdirmə, eyni günə və ya 24 saat ərzində mülkü satmaq üçün bir təqvim bağlanması ilə bir müqaviləni maliyyələşdirmək üçün çox qısa müddətli kredit əldə etmək prosesidir. Bir tranzit borc verən, ilk müqaviləni bağlamaq üçün lazım olan şirkət adı ilə fondları yerləşdirəcəkdir.
Bu razılaşma bağlandıqdan sonra, ikinci müqaviləyə, adətən, arxasında planlaşdırılır. Bu müqavilənin yekun bəyanatı, ilk müqavilədə verilmiş məbləğ və əlavə ödəniş üçün tranzaktsion borc verənə ödəniş əks etdirəcəkdir. Bu, adətən, minimum 2500 dollardır və həmçinin, borc verilmiş məbləğin bir faizinə əsaslanır. Balansınızı və qazancınızı əldə edirsiniz.