Subagentdə, alıcı gətirən agent əslində satıcı üçün siyahı brokerinin bir köməkçisi olaraq çalışır. Bu alıcı ilə işləyən agent əslində alıcı deyil, satıcının fidusiar vəzifələrinə borclu olduğu üçün vacibdir.
Bu praktikanın əksəriyyəti dövlətlərdəki ölülərdir, çünki alıcı agentliyi daha geniş yayılmışdır və alıcılar əməliyyatda maraqlarını təmsil etmək üçün bir vəkilə ehtiyac duyduqları üçün. Bundan əlavə, siyahı brokerləri və satıcının müştəriləri subagentin hərəkətlərinə, səhvlərinə və hərəkətsizliyinə görə məsuliyyət daşıyırlarsa, bu, günümüzün daşınmaz əmlak bazarının əksəriyyətində istənilən vəziyyət deyil.
Yeniləmə: Sənayedə təmsil olunan mövcud vəziyyət
Əmlak qanunları dövlətə aiddir və fərqli nizamnamə və praktikalara malik ciblər var. Bəzi sahələrdə vəkillər hələ də nümunə olaraq əməliyyatları bağlayırlar. Ancaq burada danışacağım çox şey, bu gün bir çox dövlətlərdə tətbiq etdiyimiz üsuldur.
Subagency sadəcə artıq deyil. Listinq brokeri satıcının agenti kimi fəaliyyət göstərmir və alıcının satıcının vəzifəsi olan kimsə tərəfindən təmsil olunmur. Təqdimatın bəzi dəyişikliklərinə nəzər salaq.
Əksəriyyəti dövlətlər, müştəri və ya potensial müştərilərə onların daşınmaz əmlak əməliyyatlarında necə təmsil olunacağınıza dair açıqlama tələb edirlər. Dövlətinizin qaydalarını və onların nümayəndəsi ola biləcək müxtəlif yolları anladığınızdan əmin olun. Müştəriyə verilən vəzifələr və öhdəliklər, müqavilə ilə razılaşdığınız nümayəndəlik növünə görə əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənəcəkdir.
Satıcının Agenti və ya Alıcının Agenti
Əslində əsl bir vasitə kimi çıxış edirsiniz və bir çox dövlətdə bu yazılı olaraq xüsusi bir şəkildə təyin olunmalıdır. Satıcı və ya alıcı müştərinizə fidusiar vəzifələriniz var:
- Sadiqlik: yalnız müştərinizin ən yaxşı maraqlarına uyğun hərəkət etməlisiniz. Heç bir digər maraq, brokeri və ya agentin maraqlarından başqa, prioritetə gələ bilməz.
- Məxfilik: Sizin və müştəri arasında gizli məlumatların və məxfi informasiyaların hamısı məxfi saxlanılmalıdır. Məhkəmə qərarları istisna olunur.
- Açıqlama: Sizin alıcınıza əməliyyat və ya əmlak haqqında maddi xarakterli bir şeyi açıqlamağa borcluyuq.
- Itaətsizlik: qanuni bir şey edə bilməzsən, amma qanuni hala gəlirsə və müştərinin bir şey etməsi təlimatına vararsa bunu etməlisiniz.
- Güclü Qulluq: müştəri üçün bütün işlərə peşəkar bir yanaşma edin və vəzifələrini yüksək peşəkar bir şəkildə həyata keçirmək üçün ağlabatan qayğıdan istifadə etməyiniz gözlənilir.
- Mühasibat uçotu: bütün pul və ya müştəriniz tərəfindən sizə əmanət olunan digər qiymətli əşyaların düzgün hesablanması.
Əməliyyat Broker və ya Vasitəçi
Agentlik əlaqələri bu gün nadir hallarda olduğundan, çoxu broker və agentlər əməliyyat brokerləri və ya əməliyyatları asanlaşdırıcı kimi fəaliyyət göstərirlər.
Siz agent deyilsiniz, və fidusiar vəzifələr tələb olunmur. Əslində, eyni sadiqlik, əsaslı qayğı, açıqlama və mühasibat uçotu ilə əlaqədar hər şeyi təqdim edəcəyik. Bir agent olduğunuzda yalnız standart kimi yüksək səviyyədə tutulmursunuz.
Vicarious məsuliyyət
Mənim bazamda alıcılar kimi bir sıra hüquqşünaslar var idi və sizə deyə bilərəm ki, onlar mənim agentim kimi davranmırdı. Görürsünüz ki, agent və müştəri bəzi cəhətlərdən biri hesab olunur. Bu üstün bir əlaqədir və müştəri həqiqətən yanlış agentlə hüquqi problemə girə bilər.
Gördüyünüz kimi, müvəqqəti öhdəlik agentin hərəkətləri üçün məsuliyyət daşıyır. Heç bir saxtakarlığı qəbul etmir, ancaq böyük bir səhv agent tərəfindən verilir, müştəri məsuliyyət daşıyır. Bir avukatın bir daşınmaz əmlak agentinin edə biləcəyi səhvlərdən niyə məsuliyyətli olmaq istəməyəcəyini görə bilərsiniz.