Ticarət borcları öz anbarlarında olduqca diqqətli olurlar. Alıcıların fərdi kredit tarixləri kommersiya kreditləşməsində nadir hallarda vacib olduğundan, kredit qərarlarının qəbul edilməsi üçün digər meyarlar istifadə edirlər. Kommersiya mülkiyyəti gəlir əldə etmək üçün alınır, belə ki, populyar meyarlardan biri ipotekanı layiqincə ödəmək və borcalanlar üçün mənfəət vermək üçün kifayət olub olmadığını görməkdir.
Borc verən bir mənzillə və ya çoxfilmli əmlaka baxdıqda, ipoteka veriləcəyini və nə qədər DSCR və ya Borc Xidməti Əhatə nisbəti ilə təyin oluna bilər. Bu sadə bir hesablama, ancaq çox vacibdir. Kreditor, fərdi kredit hesabları və ya sahiblərinin tarixləri ilə çox maraqlanmır. İnvestisiya məqsədləri ROI, İnvestisiyaların qaytarılması və pul axınıdır, belə ki, pul vəsaitlərinin hərəkəti əsas diqqətdir.
Əslində, investorlar kredibinin qayğılarını dəyərləndirməlidirlər ki, nağd pul axını hesablamaları bir mənzil layihəsi üçün düzgündür. Onlar gəlir və xərcləri göstərir ki, maliyyə görmək istəyirlər. Daha sonra bu ədədlərin gələcəkdə davam edəcəyini və ya daha yaxşı və ya pis olmağına baxmayacaqlarını təyin edəcəklər. Rəqəmlər pul vəsaitlərinin hərəkəti borc xidmətini kifayət qədər əhatə etdiyini göstərirlərsə, investorların investisiya seçimini və qiymətləndirmə bacarıqlarını təsdiqləyir.
DSCR-ni bir layihə və ipoteka məbləği ilə necə hesablamaq üçün bir çox yer olsa da, bir alıcı daha çox satın almağı düşündükləri bir layihə üzərində borc ala biləcəklər. İnvestorlar öz hesablamalarını edirlər və seçdikləri borc verənlərə baxdıqları nömrələri doğruldur.
Həm investorlar, həm də borc verənlər bu istiqamətdə ümumi bir məqam var. Layihə, kifayət qədər mənfəətlə borc vermək üçün kifayət qədər gəlirli olacaq mı?
Biz bunu iki istiqamətdən nəzərdən keçirəcəyik, cari DSC-nin alınması və əmlakın borc verən DSCR ilə qiymətləndirilməsi. Bu hesablama ümumi məbləğin 1.20-dən ən az qəbul edilən DSCR-lərindən istifadə edərək, bu məbləğə dəstək verir. Sonra DSCR-ni əldə edəcəyik.
Çətinlik: Orta
Tələb olunan vaxt: 20 dəqiqə
İşdə necə:
- Boşluq və kredit itkilərini çıxardıqdan sonra pul vəsaitlərinin hərəkəti və yaxud ümumi əməliyyat gəlirini müəyyənləşdirin.
$ 187,000 / il üçün icarə haqqı - 9% boşluq və kredit itkisi ($ 16,830) = $ 170,170
- Daha sonra vergi və sığorta da daxil olmaqla əməliyyat və idarəetmə üçün bütün digər xərcləri çıxardaraq NOI ya da xalis əməliyyat gəlir əldə edin .
Ümumi Əməliyyat gəlirləri - Bütün xərclər = NOI, ya da Net Əməliyyat gəlirləri
$ 170,170 - 72,470 (xərclər) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ay = $ 8142 / ay NOI
- Əgər kreditor, 1.20 minimum qəbul edilə bilən DSCR-dən istifadə edirsə, onda ayda 8142 dollar aylıq ipoteka ödənişinin 1,2 dəfə olması lazımdır. Maksimum ödəniş əldə etmək üçün $ 8142'yi 1,2-ə bölmək lazımdır.
$ 8142 aylıq xalis gəlir / 1.20 minimum DSCR = $ 6785 / aylıq maksimum ipoteka ödənişi.
- İndi cari dərəcələrə nə qədər borc veriləcəyini müəyyən etmək lazımdır. Əgər bu alıcı 30 illik kredit üzrə faiz dərəcəsini 6,875% gözləməsə, bir ipoteka kalkulyatoru bu borc verənin bu mülk üçün 1,032,836 dolları məbləğində borc almağa hazır olduğunu bildirəcək , çünki kredit və faiz dərəcəsi əsas və faiz ödənişlərinə səbəb olacaq $ 6785 / ay və minimum 1,20 DSCR.
Əksər ipoteka kalkulyatorları kredit məbləğini hesablamaq üçün ödəniş, faiz dərəcəsi və vaxt daxil etməyə icazə verəcəkdir.
- Başladığımız zaman biz bir DSCR istifadə edərək ipoteka məbləğinə dəstək verdiyimizi bilirdik. Çünki biz alıcılar satınalma üçün qiymətləndirdiyimiz əmlakı ipoteka üçün nə qədər borc ala biləcəyini qiymətləndirmək istəyirik. Ancaq, layihənin xərclərini və ipoteka ödənişini bildiyimiz bir DSCR hesabını edək.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 İllik İpoteka ödənişləri = 1.30 DSCR
1.3 bu halda 1.2-dən daha yaxşı, yəqin ki, məqbul DSCR. Bununla belə, əməliyyat layihəsində yeni bir kredit tələb olunarsa , ipoteka məbləği kimi mövcud ola biləcəyini görmək üçün ilk əvvəl etdiyimiz kimi NOI istifadə ediləcək.
Nömrələr işləyərkən, investorlar və borc verənlər layihənin maliyyələşdirilməsi və gələcək gəlirlilik barədə yaxşı hiss edə bilərlər.
Nə lazımdır:
- Mülkiyyət üçün gəlir və xərc detalları.
- İpoteka kalkulyatoru.