Nömrələri anlama
Mülkiyyətin istifadəsi icarə və icarə haqqlarından gəlir əldə etməkdirsə, qiymətləndirmə və qiymətləndirmə üsulu ən çox istifadə olunur. Mülkiyyət tərəfindən yaradılan xalis gəlir, satış edildikdə cari bazarda onun dəyərini hesablamaq üçün müəyyən amillərlə birlikdə istifadə olunur.
Əməliyyatlar nəticəsində yaranan xalis gəlirlə maraqlanan əmlakda yalnız investorlar deyil.
Onlar demək olar ki, həmişə maliyyə axtarmağa başlayacaq və borc verənlər gəlir və xərc detallarını diqqətlə araşdırırlar ki, onların investisiyalarının qorunması mümkün qədər mümkündür. Kreditorlar, sahibkarlar üçün qalan bir mənfəətlə ipoteka ödənişləri etmək üçün kifayət qədər xərcləri aşan normal işgüzarlıq kiralarını görmək istəyirlər.
Dəyərini qiymətləndirmək üçün kapitallaşdırma dərəcəsinin (faiz dərəcəsi) istifadə edilməsi
Bir gəlir əmlakını dəyərləndirmək üçün kapitalizasiya dərəcəsini istifadə edərkən, əmlakın xalis əməliyyat gəlirindən istifadə edilir və istənilən qiymət və kap hesabı arasında ters əlaqə mövcuddur. Başqa sözlə desək, kapital nisbəti nə qədər yüksəksə, soruşan qiymət aşağı olur.
Dəyərin qiymətləndirilməsi üçün ümumi kirayə çarpan istifadə
Gross Rent Multiplier və ya GRM , kapital məzənnəsi ilə istifadə edilən xalis əməliyyat gəlirindən çox deyil, bir əmlakın ümumi icarəsini istifadə edir . Gross Potensial Gəlirlər (GPI) və Brüt Əməliyyat gəlirləri (GOI) olduğu üçün bu hesablamanı etmək üçün iki yol vardır .
Hər birinin hesablamalarından da göründüyü kimi, dəyərin smetası Brüt Əməliyyat gəlirindən daha yaxşıdır , məsələn, dolanma və ödənilməmə üçün itkilər nəzərə alınır.
Sonra vəziyyət və gələcək xərclər nəzərə alınmalıdır
Daha subyektiv, lakin çox vacibdir, əmlakın vəziyyətini nəzərə alır.
Gəlirlərin qiymətləndirilməsinin metodlarından heç biri əmlakın vəziyyəti və gələcəkdə mümkün olan böyük təmir xərclərini nəzərdən keçirmədikdə, bu dəyərlərin yekun qiymətləndirilməsinə gəldikdə nəzərə alınmalıdır.
Mövcud bir mal satın alındıqda, bu, çox səmərəli fəaliyyət göstərə bilər və ya xalis mənfəətə əziyyət verən əməliyyat problemləri ola bilər. İnvestorlar nümunə olaraq bir mənzil layihəsini qiymətləndirərkən, kiralar icarə ola bilməz və xərclər daha yüksək və ya aşağı olmalıdır.
Deyək ki, bir ev sahibi bir sıra kirayəçilərə xidmətlərin əvəzinə icarə haqqı verir və ya problemləri üzə çıxdıqda və ev sahibinin onları çıxarmaq istəmədiyi üçün. Və ya bərpa və təmir xərcləri oxşar xüsusiyyətlər üçün normadan aşağıdır. Ev sahibi, rəhbərliyin öhdəliklərini yorulmaqla və ya sadəcə yoxsul xidmətdən yola düşən problemlərlə bağlı ola bilər.
Əməliyyatın hər bir aspektini yoxlayan investorlar fürsət tapıblar, çünki icarə nömrələri real deyil. Onlar icarəyə götürənlərin həmin vahidlərə tam icarəyə verildikdə kirayə mənfəətliliyində əhəmiyyətli bir fərq əldə edəcəyini görürlər, buna görə də onu almaq istəyirlər. Onlar əmlakın xərclərinin olmadığı kimi olmadıqlarını və mülkiyyətin zərərsizliyə düşdüyünü görə bilirlər ki, onlar satın ala bilərlər.
Keskin investorlar və mütləq borc verənlər, real nömrələri işlədikləri şey olduğundan əmin olmaq üçün layihə maliyyələşdirmələrini diqqətlə çəkəcəklər. Kiçik ticarət xüsusiyyətlərinin nə qədər pis olduğunu təəccübləndirir. Ya icarə çox aşağı, xərcləri çox yüksəkdir və ya hər ikisinin birləşməsi. Kirayə və xərclərə qazma olmadan əsas qiymətləndirmə hesablamalarında dayanan investorlar tez-tez ən yaxşı işlərə və ya xüsusiyyətlərə görə çox vaxt ödənilirlər.
Gəlir Metodunu Bilin, Çox İstifadə Olun
İnvestor müştəriləri ilə işləməyi planlaşdırırsanız, dəyərləndirmə üsulunu öyrənmək üçün zəruri hallarda əhəmiyyətli vaxt sərf edin. İnvestor alıcınızın və ya satıcı müştərilərin tanımadığınız terminlərdən istifadə etməməsini və ya yerinə yetirə bilməyəcəyiniz hesablamaları istəməyinizi istəmirsiniz.
Bu niş daşınmaz əmlak bazarı olduqca aktiv olduğu üçün investorlar ilə işləmək olduqca mükəmməl ola bilər.
Mükəmməl investor müştərilərindən də, təkrarlanan təkrar biznesin də yollarını açacaqsınız.
** Yeniləmə: Mən bu yazı yeniləmə ilə əmlak bazarında qəza sonra və nə bir bərpa başlanğıcı görünür. Qiymətləndiricilər bazar problemlərindən sonra son dərəcə mühafizəkar oldu və müqayisəli maddələr üçün hacizlərdən istifadə edərək dəyərsizləşmə xüsusiyyətləri ilə bərpa etməyi yavaşlatdı. Ancaq onlar indi bir hil çayına qayıdırlar.