İcarəin ləğvi
Bir çox əmlak icarəsi bina sahibinin fiziki ziyana görə qismən və ya tamamilə yararsız hala düşəcəyi təqdirdə icarəçinin icarə haqqını ləğv etməyə imkan verir.
Kirayə sahibinin işğal etdiyi binanın hissəsi zədələnməmiş olsa belə, ev sahibinin icarə haqqını ləğv etmək hüququ ola bilər. Bina tamamilə məhv edildikdə, ev sahibinin quruluşu yenidən qurmağı tələb edə bilər, lakin öhdəliyi yoxdur. Torpaq sahibinin ciddi zədələnmiş binanı təmir etməməsi və ya dəyişdirilməsi öhdəliyi olmur və sığorta ödənişini almadıqca.
Aşağıdakı nümunədə göstərildiyi kimi, icarəin ləğv edilməsi, icarə haqqının azaldılmasından az olan kiçik bir biznesə ciddi təsir göstərə bilər. Bununla yanaşı, icarə haqqının əhatə dairəsinin əhəmiyyəti də göstərir.
Misal
Floyd, xalça və digər döşəmə örtüklərini anbardan satan bir firma olan Fantastic Flooring şirkətidir. Şirkət Peerless Properties-dən 20 min kvadrat metrlik anbarın yarısını icarəyə verir. Hal-hazırda 10.000 kvadrat metr və ya 5.000 dollar aylıq bir kvadrat ayaq ödəyir. Anbarın kirayəsi $ .75 kvadrat metr və ya ayda 7.500 dollardır.
İcarə dəyəri ev sahibinin bazar faiz dərəcələrində toplaya biləcəyi kirayə mənasını verir.
Floyd, onun ərazisində kirayə qiymətlərinin depressiyaya düşdüyünü iki il əvvəl icarəyə götürdü. O zamandan bəri borclar rebounded, lakin Floyd lease üç il üçün sona çatmayacaq. Floyd icarə haqqını itirməsəydi, firması bazar qiymətləri ilə başqa əmlakı kirayə etmək məcburiyyətində qaldı.
Yeni bir icarə əsasında, firma, ehtimal ki, kirayə üçün aylıq 2500 dollar və ya illik 30.000 dollar ödəyəcəkdir. Əgər firma bu gün icarəsini itirmişsə, növbəti üç ildə 90 min dollar əlavə xərc tələb edəcək.
Floyd, icarəyə başlamasından bəri anbarda bir sıra yaxşılaşdırma və yaxşılaşdırma etdi. Bunlara yeni işıqlandırma, xüsusi rəflər və yükləmə platformasına yüksəldilmələr daxildir. İnkişaflar indi bina hissəsidir. Floyd onlara sahib deyil, lakin onun icarə müddətinin qalan hissəsi üçün onlara maraq göstərəcəkdir.
Gecə bir gecə, səhv kabellər binanı ciddi ziyan vuran bir yanğın çıxardı. Döşəmə materiallarına bəzi kiçik tüstündən başqa, Fantastic Flooring tərəfindən işğal edilən anbarın hissəsi yanğından təsirlənmir. Buna baxmayaraq, Peerless Properties Floyd-un kirayəsini ləğv edir. Fantastic Flooring, taşınmaz əmlak siyasəti çərçivəsində döşəmə materiallarına zərər verdiyi üçün sığortalanır. Buna baxmayaraq, Fantastic Flooring icarə itkisi itkisi səbəbindən zərər verəcək iqtisadi zərər üçün heç bir əhatə dairəsi yoxdur. Şirkətin bina üçün etdiyi yaxşılaşdırmanın istifadəsi üçün heç bir məhdudiyyət yoxdur. Bu maddələr zədələnməmişdi, belə ki, istifadə zərəri firmanın əmlak sığortası altında deyil.
Floyd, işini lizinq haqlarının alınması yolu ilə icarəin ləğvi ilə nəticələnən maliyyə itkisinə qarşı qoruya bilərdi. Bu əhatə ayrı bir forma vasitəsilə kommersiya mülkiyyət siyasətinə əlavə edilə bilər.
Maliyyələşdirmə haqqı
İcarə haqqı sığortası icarənin ləğv olunması səbəbindən davam etdirdiyiniz maliyyə zərərini əhatə edir. Zəmanətin itirilməsi üçün bildirişdə təsvir edilmiş binalarda birbaşa fiziki itkilərə (və ya ziyan vurmağa) səbəb olmalıdır. Bundan əlavə, ziyana görə, sizin siyasətinizdə sığortalanan bir təhlükə olmalıdır.
Sığortanın həddi əhatə cədvəlində göstərildikdə, icarə haqqının ödənişi aşağıda göstərilənlərdən birinə daxil ola bilər:
- Kiracının Kirayəlik Faizi Bu, aylıq kirayə ilə əmlakın kirayə dəyəri (bazar icarə haqqı) arasındakı fərqdir. Əvvəlki nümunədə, Fantastic Flooring-in Kiracının Kirayə Faizləri 2,500 ABŞ dolları (7,500 ABŞ dolları olan 5,000 ABŞ dolları).
- Bonus ödənişləri Bu, bir icarə almaq və sizə qaytarılmayacaq ödənilmiş bir pul bonusunun unamortized hissəsidir. Məsələn, ev sahibinə 5 illik kirayə əvəzinə 3 illik kirayə təmin etmək üçün 5000 dollar bonus verdiniz.
- İyileştirmeler ve İyileştirmeler İşiniz, qanuni olaraq kaldırılamayacağınız kirayə mülkünüze yaxşılaşdırılması mümkün ola bilər. Covered Lease Interest, inkişaf etdiyiniz ödənişlərin qeyri-məzmunlu hissəsini əhatə edir. Digər sığorta altında olan təkmilləşdirmələrin dəyərinə daxil deyildir.
- Əvvəlcədən ödənilmiş kirayə Bu əvəzi əvvəlcədən ödəmədiyiniz kirayəyə götürülməmiş hissəsidir, bu sizə qaytarılmayacaq. Əmlakınızı icarəyə götürdükdə, məsələn, əvvəlcədən üç aylıq icarə haqqı verdiniz.
Net kirayə faizləri
Kirayə faiz dərəcəsi altında , sığorta limiti xalis kirayə faizləri baxımından ifadə edilir. Kirayeniz ləğv olunarsa, ən çox sığortaçı zərərin ödənilməsi üçün zərərin baş verdiyi zaman xalis kirayə faizinizdir. Net kirayə faizinə iki komponent daxildir.
Kiracıların Kiracının Faizləri (TLI) Bu, qalan aylar ərzində əlverişli bir icarə haqqı alacaqsınız. Sizin TLI sizin brüt lizinq faizinizin indiki dəyəridir. Bu, ümumi lizinq faizini müvafiq lizinq faiz faizi ilə vurmaqla hesablanır. Ümumi kirayə faiziniz, binanızın kirayə dəyəri ilə hər ay ödəndiyiniz icarə arasındakı fərqdir. Məsələn, icarə haqqı ayda 5 min dollar təşkil edir və şirkətiniz hazırda 3,500 dollar ödəyir. Ümumi icarə haqqınız 1500 dollardır (5 min ABŞ dolları, 3,500 ABŞ dolları).
Kirayə faiz faktorları siyasətinizə əlavə edilmiş bir cədvəldən əldə edilir. Faktorlar əsasən faiz dərəcəsinə və icarədə qalan aylara görə dəyişir. Məsələn, sizin icarə müddətində 36 ay qalıblar. Mövcud faiz dərəcəsi isə yüzdə 5 ikən, lizinq faiz faizi 33.4213 təşkil edir. Sizin xalis kirayə faiziniz $ 1,500 X 33,4213 və ya 50,132'dir.
Aylıq Kirayəlik Faiz (MLI) Aylıq icarə haqqı, bonus ödənişləri, təkmilləşdirmələr və düzəlişlər və ödənişli kirayə üçün aylıq xərclərinizi əks etdirir. Bir bonus ödəmədiyinizi, yaxşılaşdırdıqları və ya əvvəlcədən ödənilən icarə haqqınızı ödəmədikdə, bu maddələr tətbiq olunmayacaq. Bu xərcləri təmin etmək istəyirsinizsə, hər bir aylıq icarə haqqı ayrı olaraq hesablanmalıdır. Hər bir maddə üçün, orijinal xərclər xərclədiyiniz zaman kirayənizdə qalan ay sayına bölünür. Məsələn, 36 aylıq kirayəyə altı ay keçdiyini düşünsəniz, yaxşılaşdırmaq üçün 25,000 dollar xərcləyirdiniz. Sizin MLI $ 25,000 / 30 və ya 833.
Net kirayə faizləri
Polisinizin kira faizləri üçün göstərdiyi məhdudiyyət, sizin icarəçilərinizin lizinq faizləri və siyasətinizin başlanğıc tarixində aylıq icarə faizlərinizin məbləğidir. Məsələn, TLI $ 1,500 və MLI'ınız 833 $ 'dırsa, net lease faizinin başlanğıcda 2,333 ABŞ dollarıdır. Sizin icarə siyasətinizin başlanğıc tarixində ləğv olunarsa, bu sığortaçınızın kirayəlik faiz dərəcəsi altında ödəyəcəyi ən çox budur.
Sizin xalis kirayə haqqınız hər ay sizin siyasətinizin müddətində azalır. Sizin icaranız ləğv olunarsa, sığortaçınızın çoxu icarə haqqı ilə ödənəcəkdir , zərərin baş verməsi zamanı xalis kirayə faizidir . Sığortaçınız aşağıdakıları əlavə edərək xalis kirayə faizinizi hesablayacaq:
- İpoteka verən lizinq faiziniz, icarə müddətinizin qalan ayları üçün zərərin yaranma tarixində icarə haqqı faktoru ilə vurulur
- Aylıq kirayə faiziniz, zərərin baş verdiyi zaman kirayənizin qalan ayları ilə çoxalır