Bir sahibkar ipoteka ilə kommersiya binanı satın aldıqda, ipoteka sahibi alıcının standart ipoteka bəndini ehtiva edən əmlak siyasətini tələb etməsini tələb edə bilər.
Bir nümunə.
Misal
Andy A-1 Appliances şirkətinə sahibdir. Andy şirkəti yalnız Lucky Lending-dən əldə etdiyi ipoteka ilə yeni bir anbar satın aldı.
Xoşbəxt kredit verən A-1 krediti anbar tərəfindən təmin edilir. Anbar, kredit üçün girov olaraq xidmət etdiyinə görə, Lucky Lending, sığortalanan bir maraqa sahibdir. Lucky'nin marağını qorumaq üçün, kredit müqaviləsi A-1-ə ticari mülkiyyət siyasəti çərçivəsində yanğın və digər təhlükələrə görə zərərin əleyhinə olan anbarın sığortalanmasını tələb edir. Müqavilədə deyilir ki , siyasət standart ipoteka bəndini əhatə etməlidir.
Standart maddə
Ötən illərdə əmlak sığortası yazan sığortaçıların 1943-cü il Nyu-York Standart Yanğın siyasəti adlı bir siyasət formasını istifadə etməsi tələb olunurdu. İkincisi, kreditorların hüquqlarına toxunan Mortgagee adlı bir maddədən ibarət idi. Bu bənddə standart ipoteka bəndinə istinad edilirdi.
Hal-hazırda New York forması nadir hallarda istifadə edilir və ISO kommersiya əmlak siyasəti sənaye standartı hesab edilir. İSO forması İpotekli sahibkarlar adlı bir bənddə ipoteka sahiblərini nəzərdə tutur. Bu maddə indi standart ipoteka bəndinə xidmət edir. Fərdi sığortaçılar tərəfindən tərtib edilmiş bir çox mülkiyyət siyasətində görünür.
Maraqlar
ISO ipotekası bəyannaməsində adı verilən ipoteka sahibinə aiddir. Borc verən kreditin girov kimi xidmət edən bina və ya strukturun itirilməsi və ya zədələnməsi üçün örtülüdür.
Siyasətdə bir çox kreditor verilmişdirsə, onlar prioritet sırasına daxildir. Məsələn, bir sığortaçının iki ipoteka ilə bir binanı satın aldığını varsayalım (birinci və ikinci). Bina yandırılsa, ilk ipoteka üzrə verilmiş borc veriləcəkdir. Ilk borc verən kompensasiya olunduqdan sonra, ikinci ipoteka borcalan ödəniş alacaq.
İpoteka bəndində kreditorlar "maraqları görünə bilər" kimi ödəniş alacaqlarını bildirir. Bu deməkdir ki, hər bir borcalanın alınacağı məbləğ sığortalanmış binanın zədələnməsinə və kreditin ödənilməmiş balansına (əsas və faiz) bağlıdır. Məsələn, yanğın A-1 cihazlarının anbarını məhv edir. Yanğın zamanı A-1, şanslı kredit borcuna əsasən 750 min ABŞ dolları borcludur. Lucky Lending, 750.000 dolları olan bir sığorta ödənişi alır, mülkiyyətə olan maraq.
Sığortaçının zərərin ödənilməsi üçün məbləği siyasət üzrə məhdudlaşdırıla bilər. Məsələn, A-1 anbarının 1,5 milyon ABŞ dolları sığortalı olsaydı, sığortaçının bütün əhatə olunan partiyalara (A-1 cihazları və bütün borc verənlər üçün) 1,5 milyon dollardan çox ödənməyəcəkdir.
Bəzi dövlətlərdə borc verənlər ipoteka deyil, sadiq əməllər vasitəsilə borclarını təmin edirlər. Bu səbəbdən, standart ipoteka müddəasında ipoteka sahibinin müddəti bir qaynaqçıya daxildir.
Haqsızlaşma
Borcalanın mülkiyyət siyasəti üzrə zərərin ödənilməsi üçün borc verənin haqqı borc verənin sahibinə qarşı ittiham irəli sürdüyü hər hansı girov hərəkətindən təsirlənmir. Məsələn, A-1 Appliances bir neçə ipoteka ödənişləri etmədiyini varsayalım, belə ki, Lucky Lending də default bildiriş verir. Bildiriş verildikdən bir ay sonra, anbar odla yıxılır. Varsa, xəbərdarlıq Lucky'nin siyasət çərçivəsində zərərin ödənilməsi haqqını təsir etməyəcəkdir.
Sifarişçinin hərəkətləri
Sığorta müqaviləsinin şərtini pozduğuna baxmayaraq, ipotekaçiyə siyasətdə itki vermək hüququna malikdir.
Məsələn, A-1 Texnikası anbarı yanğınla məhv edilsin. A-1, binanın və onun məzmununun zədələnməsi üçün əmlak sığortaçısı ilə iddia edir. Ancaq A-1 zərərin yoxlanılması üçün əmlaka düzəlişçi verməkdən imtina edir. Sığortaçı A-1-in iddia ərizəsini inkar edir, çünki A-1 siyasət şərtlərinə uyğun gəlməyib.
Lucky Lending'in siyasət çərçivəsində bərpa haqqı kreditor müəyyən şərtləri yerinə yetirdiyi müddətcə A-1-nin hərəkətlərindən təsirlənməyəcəkdir. Borc verən:
- Sifarişçinin ödəniş etmədikləri üçün hər hansı bir mükafat ödəməsin
- Zarar sübutu verildiyi barədə xəbərdarlıq aldıqdan sonra 60 gün ərzində zərərin dəlilini təqdim edin
- Borcalanın binanın mülkiyyətində və ya yerləşdiyi yerdəki hər hansı bir dəyişiklikdən xəbərdar olması və ya riskin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdiyini xəbərdar edən sığortaçıya xəbər verin
Borc verən bütün bu addımları tamamladıqdan sonra A-1-in mülkiyyət siyasətinə əsasən zərərin ödənilməsinə icazə verilir.
Hüquqların ötürülməsi
ISO İpoteka Sahibləri Maddəsində subrogasiya müddəası var . Sığortaçı borc verənə zərər verdiyi halda, sığortalıya ödəniş etmədiyini bildirirsə, borc verənin subrogasiya hüququ sığortaçıya ödəniş məbləğinə köçürülür. Əvvəlki nümunədə, A-1 cihazları sığorta müqaviləsinin şərtlərinə uyğun gəlmədiyi üçün siyasət çərçivəsində ödənişdən imtina edilmişdir. Şanslı kreditin zədələnmiş anbara olan maraqları üçün 700.000 dollar sığorta ödənişi aldığını düşünsün. Yanğına, binada saxlanılan bir elektrik qurutucusu bir qüsur səbəb oldu. Şanslı Kreditin zərərin əvəzi ödənilmədiyi təqdirdə borc verən qurğunun istehsalçısına maddi zərər verə bilərdi.
A-1-nin əmlak sığortaçısı zərər üçün Şanslı Kredit vermişdi. Beləliklə, borc verənin təzminat üçün istehsalçını məhkəməyə vermək hüququ sığortaçıya verilir. Sığortaçı indi Lucky Lending ödəmiş $ 700,000 bərpa etmək üçün istehsalçısı iddia etmək hüququ var.
Sığortaçı borc verənə ipoteka üzrə əsas məbləği və hər hansı bir hesablanmış faiz ödəməyi seçə bilər. Hər hansı bir borc qalırsa, sığortalı bu məbləği sığortaçıya ödəməlidir.
Ləğv və yeniləmə
İpoteka maddəsinə əsasən, sığortaçının sığortalıya bu siyasəti ləğv etdiyini və ya yeniləməyi istəmədikdə ipoteka sahibini yazılı şəkildə bildirməlidir. Sığortalı mükafat ödəmədikdə, sığortaçı siyasəti ləğv etməzdən qabaq borc verəni 10 gün əvvəl xəbərdar etməlidir. Sığortaçı mükafatın ödənilməməsindən başqa heç bir səbəbdən siyasəti ləğv edərsə, borc verənə 30 gün əvvəlcədən xəbər verməlidir. Sığortaçının siyasəti yeniləməyi qərara alması halında, borc verənə on günlük xəbərdarlıq verməlidir.
Bu ləğv şərtləri dövlət qanunları ilə dəyişdirilə bilər. Məsələn, bəzi dövlətlər, sığortaçının mükafatın ödənilməməsindən başqa heç bir səbəbdən siyasətin ləğv edildiyi təqdirdə ən azı 45 gün əvvəl bir borc verəni xəbərdar etməsini tələb edir.